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《物业管理条例释义》全文(七)

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行业新闻
发布时间:
2014/01/02 00:00
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物业管理企业聘用无从业资格的人员的法律责任

  第六十一条 违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  【释义】 本条规定了物业管理企业聘用无从业资格的人员的法律责任,包括行政责任和民事责任。

  为了保障物业管理活动的顺利开展,依法维护业主的合法权益,条例不仅规定了物业管理企业的资质要求,而且规定了物业管理企业从业人员的资格要求,要求物业管理从业人员必须具备相应的业务能力和知识水平。条例第33条规定,从事物业管理的人员,应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。但是如果物业管理企业对此要求置之不理,对未取得物业管理职业资格证书的人员仍然加以聘用的话,第33条关于从业人员资格的要求就会成为虚置,就无法从根源上杜绝无资格人员从业的违法现象。所以,为了保证第33条的贯彻落实,预防不符合条件的从业人员进入物业管理的人力资源市场,本条专门规定了违法聘用无资格从业人员的法律责任。

  (一)行政责任。

  其责任要件是:(1)物业管理企业聘用了他人从事物业管理。如果所聘用的人员不是进行物业管理,而是在物业管理企业中从事其他工作,如行政服务、后勤保障,党团活动等。那么,即使该人员不具备物业管理的从业资格,物业管理企业也不承担本条所规定的责任。(2)该聘用从事物业管理的人员不具备条例所规定的从业资格。

  本行政处罚的内容是:(1)责令停止违法行为,即不得继续聘用此类无资格人员从事物业管理活动,凡是已经聘用的,要解除劳动合同。(2)并处5万元以上20万元以下的罚款。

  行政处罚由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法做出。

  (二)民事责任。

  本条同时还规定了赔偿损失的民事责任。这种责任和第60条的损害赔偿责任相同,既可以是违约责任,也可以是侵权责任。责任的构成要件因违约责任还是侵权责任有所不同,对违约责任来讲,构成要件是,物业管理企业违反了合同的约定;造成了损失;违约行为和损失之间有因果关系。违约责任不以过错为要件,除非存在不可抗力减轻责任或免责的情况,只要一方违反了约定,并且因此给业主造成了损失,就要承担违约责任。对侵权责任来讲,责任构成要件则是行为人违反了本条例关于从业人员资格的要求,物业管理企业聘用的人员没有资格而从事物业管理活动,行为人的行为具有违法性和过错;行为人的无资格管理行为给业主造成了损失;损失与行为之间具有因果关系,即损害的发生是由于行为人的管理行为造成的。关于侵权责任和违约责任在物业管理责任上的主要区别,可以参照上述第60条的规定。业主可以根据自具体情况,选择追究其违约责任还是侵权责任。

  物业管理企业违反委托管理限制之法律责任

  第六十二条 违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  【释义】 本条是关于物业管理企业违反委托管理限制之法律责任。

  物业管理企业在实行物业管理社会化的情形下起着至关重要的作用。在确定法律责任时,首先需要考虑的问题在于谁是物业企业法律责任的承担主体。在某些条件下,不是由物业管理企业,而是由其他主体承担物业管理中所发生的法律责任。

  目前,各国民商法均规定,承担物业管理法律责任的主体必须是有民事责任能力的自然人和有独立法人地位的企业。物业管理企业能否承担法律责任关键在于其是否具有法人地位。如果物业管理企业不具备法人条件,则不能独立承担法律责任,当需要承担法律责任时,应由其投资人作为承担法律责任的主体;当然,它自身的财产可以先行用于承担法律责任,不足承担时,则由其投资人补充承担;当物业管理企业虽有财产但拒绝承担时,也可以直接要求投资人承担。

  关于可承担法律责任的财产范围,如果物业管理企业是法人的,则以其全部财产承担责任。至于什么是“法人的全部财产”,则由《民法通则》第48条予以确定:“全民所有制企业法人以国家授予它经营管理的财产承担民事责任。集体所有制企业法人以企业所有的财产承担民事责任。中外合资经营企业法人、中外合作经营企业法人和外资企业法人以企业所有的财产承担民事责任,法律另有规定的除外。”如果物业管理企业同时是有限责任公司或股份有限公司的,则依据《公司法》第3条第2款规定确定:“有限责任公司,股东以其出资额为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司,其全部资本分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。”如果物业管理企业不是法人的,则由其投资人依上述规则确定可承担法律责任的财产范围。

  物业管理企业承担的法律责任包含民事法律责任、行政法律责任与刑事法律责任。本条实际上规定了物业管理部门对其行政违法行为应承担的行政法律责任。物业管理主管部门会同其他有关主管部门依照各自的职责对实施行政违法行为的物业管理企业进行行政处罚。建设部《城市新建住宅小区管理办法》第15条规定:“物业管理公司违反本办法规定,有下列行为之一的,房地产产权人和使用人有权投诉;管委会有权制止,并要求其限期改正;房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:(1)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;(2)管理制度不健全,管理混乱的;(3)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;(4)私搭乱建,改变房地产和公用设施用途的;(5)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。”

  物业管理企业承担行政法律责任的主要行为包括:(1)非法经营行为。指不具备从事物业管理的资质和能力的企业,以物业管理公司的名义违法从事物业经营活动;(2)擅自作为行为。指物业管理企业在实施物业管理过程中,违反物业管理法规的禁为规定或者违反物业委托管理服务合同中的禁为规定,而擅自作出的犯禁行为;(3)不正当竞争行为。指物业管理企业在市场交易中违反公平竞争的法律规定和公认的商业准则,采用不正当的手段损害其他经营者的合法权益,扰乱社会经济秩序的行为;(4)损害消费者合法权益的行为。指物业管理企业在向消费者提供服务时,违反《消费者权益保护法》第3章关于经营者的义务之规定,而作出的损害消费者合法权益的行为;(5)不履行或不忠实履行管理义务的行为。指物业管理企业不履行物业管理委托合同规定的义务,或者不忠实履行

  管理义务,导致物业管理制度不健全、管理混乱、修缮养护不善的行为;(6)其他违反行政管理法规的行为。

  物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,属于实施了擅自作为行为,应受到县以上房地产主管部门的责令限期改正;罚款;吊销资质证书;委托所得收益用于公共维修与养护;或者赔偿业主损失等。

  挪用专项维修资金的法律责任

  第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  【释义】 本条是关于挪用专项维修资金的法律责任。

  物业管理法律责任,有广义和狭义之分。广义的物业管理法律责任,是指一般法律关系主体因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同规定的义务,或者因不当行为行使自己权利,或者因某种法律事实出现,而应承担的法律上的不利法律后果。狭义的物业管理法律责任,是指物业管理法律关系的主体对自己违反物业管理法规的行为所应承担的具有国家强制性的不利的法律上的后果。本条采用狭义的概念。

  物业管理法律责任不同于一般的法律责任,它具有以下特征:一是法定责任与约定责任之结合。物业管理活动因业主与物业管理公司的委托合同而发生。而约定责任,即违约责任,是指合同当事人因违反合同义务所承担的民事责任。合同一旦生效,则在当事人之间产生法律约束力,当事人应依合同约定严格地、全面地履行合同义务,任何一方当事人违反有效合同所定的义务时均应承担违约责任,即违约责任是违反有效合同所定义务的后果。因此,物业管理中发生的法律责任的确定,除依法律相关规定外,还要以合同为根据;二是法律责任具有复合性。涉及物业管理活动的法律责任种类繁多,普遍存在民事责任、行政责任和刑事责任在物业管理法律责任制度中合并的情形,即出现“法律责任之复合”的现象。这种法律责任的复合性决定了在确定物业管理法律责任时,要周全考虑相关法律法规对某一种行为从不同角度所设定的责任规范,这使得不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承担多种责任。

  挪用专项维修资金的行为,体现了法定责任与违约责任相结合的特点。首先,它是违反了本条例第35条物业服务合同中关于专项维修资金的管理与使用之规定,行为当事人,无论是法人还是自然人,均应承担违约责任;其次,它也违反了本条例第54条第2款关于“专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。不得挪作他用”的规定。挪用专项维修资金的行为不仅违反了本条例的规定,也违反了物业服务合同的规定,因此是应受到处罚的行为。

  挪用专项维修资金的行为,首先涉及行政法律责任。所谓行政法律责任,指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的法律后果。行政法律责任分为两类:一是违法行政责任。是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律后果,即给予直接责任人员或单位主管负责人行政处分;二是指行政相对人的行为违反行政管理法规而承担的不利法律后果。通常,行政责任的构成必须具备以下要件:(1)行政责任发生的前提条件是行政违法或不当行为的存在;(2)行政责任主体是行政机关、或者法律法规授权组织及其工作人员;(3)行政责任是法律规范所确认的责任;(4)行政违法或不当行为必须发生在实施行政职权的过程中。行政法律责任的承担方式一般包含:行政处罚、行政处分和劳动教养。本条例主要涉及行政处罚方式。依据我国《行政处罚法》第2条的规定,行政处罚的种类包括:警告;罚款;没收违法所得;没收非法财物;责令停产停业;暂扣或吊销许可证,暂扣或者吊销执照;行政拘留;法律、行政法规规定的其他行政处罚。

  挪用专项维修资金的行为,还涉及刑事法律责任。所谓刑事责任,是指行为人(包括自然人和法人)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪,而依法必须承担的刑法上不利的法律后果。它是制裁最为严厉的法律责任。承担刑事责任的方式是刑事处罚,即刑罚。刑罚是国家审判机关根据刑法,对犯罪分子所适用的限制或者剥夺其某种权益的强制性制裁措施。刑罚通常分为两类:一是主刑,包括管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑;二是附加刑,包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。另外有非刑罚方法,包括赔偿经济损失或赔偿损失、接受训诫、具结悔过、赔礼道歉。因不可抗力、正当防卫、紧急避险、职务行为等抗辩事由。刑事责任可以免除。

  建设单位(开发商)的法律责任

  第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  【释义】本条主要是关于违反本条例第30条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”规定之行政法律责任,即关于建设单位(开发商)的法律责任。

  物业管理必须与开发建设联系起来,才能更好地完善物业管理。为此应要求开发商承担一定的义务,如开发商没有履行义务,则应承担相应的法律责任。

  物业管理法律责任的意义在于:约定责任的设定和法定责任的规定,要求人们严格遵循其应尽的义务,从而达到当事人约定所欲达到的目的及法律规定的目的。物业管理法律责任制度是法律对物业管理社会关系进行调控的一种形式,以保护合法权益、促进义务履行为主要内容,而在法律责任追究方与法律责任承担方之间建立起与国家强制处罚措施相联系的权利义务关系。物业管理法律责任制度的功能主要体现在三方面:一是处罚物业管理中的违法行为;二是补偿受害者之损失;三是教育人们遵纪守法。物业管理中涉及的法律责任种类繁多,但均具有必要性的共同特点:即责任人必须严格按法律责任规定的义务内容去履行。法律责任是权利的保障机制,也是执法严肃性的核心。设定法律责任的目的在于体现国家强制力的存在与威严,并恢复遭到破坏的原有合法权利与义务,以保护法律规范的贯彻执行和维护正常的社会经济秩序。在物业管理活动中,要使责任人真正不能逃避其应承担的法律责任,完善物业管理法律规范,专设“法律责任”章节,是非常有必要的。

  在物业管理法律关系各主体中,建设单位(开发商)的法律责任相对简单。其法律责任同样有民事法律责任、行政法律责任、刑事法律责任等几种形式,但主要以前两种形式为主,且这两种形式常常发生一定的重合,即有时要求开发商向不同的主体分别承担民事责任和行政责任。

  建设单位承担法律责任的行为主要有以下几种:

  (1)未履行法定前期物业管理义务的行为。指开发建设单位作为新建房出售单位以及公有住宅出售前的管理单位,违反物业管理法规关于前期物业管理的规定,不履行或不完全履行自己在物业管理方面依法应作为的义务之作为。

  (2)不履行物业维修专用基金代收代存法定义务的行为。主要指新建房出售单位在销售时,未按规定代表物业方向购房者收取法定的物业维修专用基金,或者代收后不按规定及时交存人指定的银行专用账户的行为,此外,公有住房出售单位也可能作出不履行设立物业维修基金法定义务的行为。

  (3)不履行物业移交法定义务的行为。指房屋出售单位在向物业管理企业、业主委员会移交物业时,未按规定移交有关该宗物业的工程建设资料和提供成本价物业管理用房、微利价部分商业用房的行为。

  (4)不向业主委员会提供住宅小区物业管理用房和经营用房等等。

  (5)其他违法行为。如擅自将住宅小区的物业管理项目发包给没有物业管理资质的企业,合同无效,并由物业管理主管部门给予处罚,如果给业主造成损失的,应当承担赔偿责任;物业出售率达到法定此例或者物业开始出售已达法定年限的,不主持或协助物业管理主管部门召开业主大会的,由物业主管部门给予行政处罚,责令其主持召开或协助召开。

  建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,属于建设单位的擅自作为行为。所谓擅自作为行为,是指建设单位在实施物业管理过程中,违反物业管理法规的禁为规定或者违反物业委托管理服务合同中的禁为规定,而擅自作出的犯禁行为。由于这种擅自作为行为是应受到行政处罚的行为,故建设单位应受到县级以上地方人民政府房地产主管部门的如下行政处罚:责令限期改正;给予警告;没收违法所得;并处10万以上50万以下的罚款。

  物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任

  第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  【释义】 本条规定了物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任。

  法律责任产生的原因大体上可以分为以下四种:

  (一)侵权行为。

  侵权行为是指侵犯他人人身权利、财产权利和政治权利的行为。侵权行为是一种民事违法行为。我国《民法通则》第117条、第118条以及有关法规的规定,侵权行为一经发生,即在加害人和受害人之间产生义务关系,即受害人有要求加害人赔偿其财产或身心损害所产生的经济损失的权利,加害人则负有赔偿这种损失的义务。因侵权行为而产生的债,传统民法上称为“侵权之债”;在我国,通常称为“损害赔偿”。

  侵权行为有三种归则原则:过错责任原则、无过错责任原则与衡平责任原则。过错责任原则是指在损害他人权益的行为人系故意或过失时才对行为负责。它要求四个构成要件:行为违反法律强制性规范、有损害事实存在、违法行为与损害事实之间有因果关系、行为人主观上有过错。无过错责任原则是指法律规定的主体即使在没有过错时仍应对特定的损害结果负责,这种情况必须要有法律的规定。衡平责任原则又称为公平责任原则,是指与损害的发生各方当事人都没有过错而且又不能使用无过错责任原则,但受害人的损失如果不予补偿显然不公平,可以根据实际情况由当事人分担损失。

  (二)违约行为。

  违约行为是指合同当事人不履行或者不完全履行合同的责任。违约责任,是合同一方当事人因违反合同而产生的民事责任。违约责任随合同制的产生而产生,并随之发展而不断完善。在古代,关于合同的违约责任,既是一种财产责任,也是一种人身制裁。今天,现代合同制的违约责任,则仅仅是一种财产责任。法律一般只强制违约者用其财产来弥补给对方所造成的财产损失。没有合同关系,就不可能存在违约责任问题。因此,违约责任只能存在于合同当事人之间。违约责任基于法律的规定或当事人的约定而产生。通常情形下,合同当事人违约之所以承担违约责任,并非出于当事人自己的约定,即使当事人在合同中没有列明违约责任条款,也不影响违约责任的存在。当合同中没有规定违约责任条款时,当事人违约,可根据合同法的规定,仍应承担相应的民事责任。当事人一方既有违约行为,又有侵权行为时,发生法律责任竞合时,则由受损害方选择追究违约责任或者侵权责任。

  (三)行政违法行为。

  行政违法行为,是指违反行政管理法规而应受到行政法律制裁的行为。它包括几种情况:国家工作人员执行公务时违反有关法规的行为,如失职、越权、泄密、违反纪律等;法人违反行政管理法规应受行政处罚的行为;公民违反行政管理法规应受行政处罚的行为等等。行政违法行为具有极端的多样性,具体的构成要看各自的行政性法律规范的规定而予以确定。

  (四)犯罪行为。

  犯罪行为是指具有严重社会危害性,触犯国家刑事法律,应当受到刑法处罚的行为。这是一种刑事违法行为,其违法性最为严重。犯罪行为必须由四个要素构成:犯罪客体、犯罪客观方面、犯罪主体、犯罪主观方面。犯罪客体是指刑法所保护的,为犯罪行为所侵害的社会关系。犯罪客观方面是指刑法所规定的犯罪行为的客观事实特征,包括危害行为、危害后果、危害行为与危害后果之间的因果关系。犯罪主体是指实施了犯罪行为,依法应当被追究刑事责任的自然人和单位。犯罪的主观方面是指犯罪主体对其所实施的危害性行为及危害后果所持的心理状态,包括故意和过失。故意分为希望危害后果发生的直接故意和放任后果发生的间接故意,过失分为疏忽大意的过失与过于自信的过失。

  未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的行为违反了本条例第38条的规定,侵犯了业主的所有权,属于行政违法行为,理应受到县级以上地方人民政府房地产主管部门的以下行政处罚:责令限期改正;警告;罚款;将所得收益用于共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任

  第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  【释义】 本条是关于业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任。

  法律责任的一般构成,指在一般情况下,构成法律责任所具备的条件。它通常包含四个要件:(1)行为违法;(2)损害结果;(3)因果联系;(4)行为人主观上有过错。

  物业管理中活动中,民事侵权行为、行政违法行为和刑事违法行为大多数是采取过错责任的归责原则。在确定物业管理法律责任时,除上述四个条件外,通常还应考虑行为人的责任能力问题。所谓责任能力是指一个人能够辨认和控制自己行为的能力。无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人通常不具有或不完全具有责任能力,因而对自己所实施的违法行为就依法不负责任或不负完全责任,但其行为引发的民事损害赔偿责任依法应由其法定监护人承担。

  业主、物业管理企业的擅自作为行为,行为人主观上有过错,行为违法,损害了公共利益,且违法行为与损害结果之间存在因果关系,因而,应由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予如下处罚:责令限期改正;警告;罚款;所得收益用于共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  业主逾期不变纳物业服务费用的民事法律责任

  第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

  【释义】 本条规定了业主逾期不变纳物业服务费用的民事法律责任。

  由于业主在物业管理法律关系中处于核心地位,一切物业管理活动都是围绕着业主及其利益。另一方面,业主也在物业管理中承担着大量的义务,违反这些义务必然承担法律责任。业主承担的法律义务主要体现在以下几方面:

  1.业主有如下违法行为的,由业主委员会和物业管理企业以制止、批评教育、责令限期改正,依法律和业主公约和共用部分使用规则、违章处罚规则等物业管理自治规则提请有关部门处理,如果造成损失的,违法业主应当赔偿损失:未经物业管理部门批准,改变住宅小区内房屋用途、外观;在建筑物和住宅小区共同部分违章堆物、搭建,占用共用场地、公用设施;损毁住宅小区的共用设施及设备;饲养动物造成他人损害;在行人通行处放置障碍物,或移动指示标志,影响通行安全;在有易燃易爆物品的地方,违反禁令,吸烟、使用明火;有重大火灾隐患,经通知的仍不加改正;指使或者强令他人违反消防安全规定,冒险作业;在发生消防事故时,阻碍消防车、消防艇通行或者扰乱火灾现场秩序,不执行火场指挥员指挥,影响灭火救灾;当众喧闹、鸣喇叭或以其他方式发出超出规定标准的噪音;挪用共用场地中沟井坎穴的覆盖物、标点、防围,或者故意移动覆盖物、标点、防围;在室外零挂物品,可能掉下砸伤楼下人员;私拉电线、私设管道,乱挖土壤危及地下管线光缆的安全;从事法律、业主公约和其他物业管理自治规则所禁止的活动。

  2.业主在进行家庭居室装修有违法行为的,由业主委员会和物业管理企业予以批评教育、责令限期改正,依照法律和依制定的业主公约和共用部分使用规则、违章处罚规则等物业管理自治规则提请有关部门处理。如果造成损失的,违法业主应当赔偿损失。

  3.拒绝交纳各种物业管理费用的,业主委员会和物业管理企业有权要求其限期交纳并按规定收取滞纳金,逾期仍不交纳的,物业管理企业可按本小区业主公约和其他物业管理自治规则催交直至提起诉讼。

  4.在业主房屋可能危及毗邻房屋和公共安全、小区观瞻时,对业主不及时修缮的违法行为,由业主委员会和物业管理企业批评教育,并责令限期改正,消除危险。如果业主拒不修缮的,业主委员会和物业管理企业可以进行修缮,所发生的费用由业主承担。对于已经造成的损失,违法业主应当赔偿损失。

  5.异产毗连房屋(即区分所有的建筑物)经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋共有人不按有关规定及时治理。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第15条明确规定房屋共有人对危险房屋有治理义务。各地的异产毗连房屋管理立法中也有相应的规定。

  对于业主民事法律责任的追究,如果经采取以上措施仍不能达到追究目的时,可以通过司法救济,由司法机关作出裁决并强制执行。对于造成他人损害的,可以提起损害赔偿之诉。对于拒不交纳各物业管理费用的,业主委员会或物业管理企业可以向法院申请支付令或者提起诉讼。

  一般来讲,这种追缴物业管理费用的事实问题和法律问题较为简单,法院可以采用简易程序审判。在国外,这种诉讼一般都是由小额诉讼法庭受理的,这样可以极大地方便诉讼各方当事人,减少诉累,同时也可以节省国家的诉讼资源。应当注意的是:如果欠交住宅小区的各类应由业主交纳的公共性费用,则应当由物业管理自治组织为原告提起诉讼;但是如果由物业管理企业代收的,则物业管理企业可以受委托派员工作为物业管理自治组织的诉讼代理人;如果欠交物业管理公司为业主提供专门服务的物业管理费用。则应当由物业管理企业作为原告提起诉讼。

  业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任

  第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  【释义】 本条是关于业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任。

  如果业主违法行为的性质严重,触犯了刑律的,应当追究刑事责任。依据我国刑法,业主可能触犯的刑法罪名有:

  1.放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法危害公共安全罪。刑法第114条规定:“放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法破坏工厂、矿场、油田、港口、河流、水源、仓库、住宅、森林、农场、谷场、牧场、重要管道、公共设施或者其他公私财产,危害公共安全,尚未造成严重后果的,处3年以上10年以下有期徒刑”,第115条规定;“放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的,处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的,处3年以下有期徒刑或者拘役”。

  2.破坏电力、易燃易爆设备罪。刑法第118条规定:“破坏电力、燃气或者其他易燃易爆设备,危害公共安全,尚未造成严重后果的,处3年以上10年以下有期徒刑”,第119条规定:破坏交通工具、交通设施、电力设备、燃气设备、易燃易爆设备,造成严重后果的,处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的,处3年以下有期徒刑或者拘役”。

  3.非法携带枪支、弹药、管制刀具、危险物品危及公共安全罪。刑法130条规定:“非法携带枪支、弹药、管制刀具或者爆炸性、易燃性、放射性、腐蚀性物品,进入公共场所或者公共交通工具,危害公共安全的,情节严重的,处3年以上10年以下有期徒刑、拘役或者管制。”

  4.消防责任事故罪。刑法第139条规定:“违反消防管理法规,经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行,造成严重后果的,对直接责任人员,处3年以上7年以下有期徒刑”。

  5.聚众扰乱公共场所秩序罪。刑法第191条规定:“聚众扰乱……公共场所秩序,聚众堵塞交通或者破坏交通秩序,抗拒、阻碍国家治安管理工作人员依法执行职务,情节严重的,对首要分子,处5年以下有期徒刑、拘役或者管制”。

  6.故意毁坏财物罪。刑法第275条规定:“故意毁坏公私财物,数额较大或者有其他严重情节的,处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他特别严重情节的,处3年以上7年以下有期徒刑”。

  7.妨害公务罪。刑法第277条第1款规定:“以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的,处3年以上有期徒刑、拘役、管制或者罚金”。

  8.重大环境污染事故罪。刑法第338条规定;“违反国家规定,向土地、水体、大气排放、倾倒或者处置有放射性的废物、含传染病病原体的废物、有毒物质或者其他危险废物,造成重大环境污染事故.致使公私财产遭受严重损失或者人身伤亡的严重后果的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;后果特别严重的,处3年以上7年以下有期徒刑,并处罚金”。

  业主如果违法情节较为严重,但尚不构成犯罪的,物业自治管理组织可以向物业管理主管部门或其他主管部门反映,如城建监察、城市绿化、环境保护、交通、治安、供水、供电、供气等部门。由各主管部门对其进行查处,各主管部门自己发现的也可以主动查处,按照相关行政法律法规或规章的规定给予违法业主以行政处罚。如果业主拒绝、妨碍国家工作人员依法执行职务,但未使用暴力、威胁方法的,按照《治安管理处罚条例》19条规定处15日以下拘留、200元以下罚款或者警告。

  业主因行政违法行为而承担行政法律责任,主要包括两种行为。一是擅自作为行为,指违反物业管理法规的禁为义务规范而擅自作出的行为。如业主在使用房屋过程中,擅自改变房屋结构、外貌和用途等。二是不履行法定应为义务的行为,指违反物业管理法规的作为义务规范不作出法规所要求的行为。

  物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任

  第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  【释义】 本条是关于物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任。

  国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财务或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的行为,构成刑法第九章渎职罪中的滥用职权或者玩忽职守罪。

  所谓滥用职权罪,是指国家机关工作人员滥用职权,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的行为。滥用职权罪的基本犯罪构成如下:(1)主体为特殊主体,即国家机关工作人员;(2)客体是公共职责的公正、勤勉性和国家机关的正常职能活动;(3)主观方面是过失,即行为人应当预见自己滥用职权的行为可能致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,或者已经预见而轻信能够避免,以致这种重大损失发生的严重不负责任的心理态度。行为人滥用职权的行为本身往往是故意的,但对损害结果,则是过失的;(4)客观方面表现为滥用职权,致使公共财产和人民利益遭受重大损失的行为。所谓滥用职权,是指超越职权的范围或者违背法律授权的宗旨、违反职权行使程序行使职权,通常表现为擅自处理,决定其无权处理、决定的事项;或者自以为是、蛮横无理、随心所欲地作出处理决定。所谓致使公共财产和人民利益遭受重大损失,是指因滥用职权而造成以下危害结果之一:

  (1)死亡1人以上,或者重伤3人以上或者轻伤10人以上的;(2)直接经济损失10万元以上的;(3)造成直接经济损失、人员伤亡的虽不足规定的数额或者数量标准,但是有其他严重情节的,也应当追究刑事责任。

  所谓玩忽职守罪,是指国家机关工作人员严重不负责任,不履行或者不正确履行职责,致使公共财产、国家和人民的利益遭受重大损失的行为。玩忽职守罪的基本犯罪构成如下:(1)主体为特殊主体,即国家机关工作人员;(2)客体是公共职责的公正、勤勉性和国家机关的正常职能活动;(3)主观方面是过失,即行为人应当预见自己玩忽职守的行为可能致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,或者已经预见而轻信能够避免,以致这种重大损失发生的严重不负责任的心理态度;(4)客观方面表现为玩忽职守,致使公共财产和人民利益遭受重大损失的行为。所谓玩忽职守,是指严重不负责任,不履行或者不正确履行职责9通常表现为放弃、懈怠职责,或者在工作中敷衍塞责、马虎草率,不认真、正确地做好本职工作。所谓致使公共财产和人民利益遭受重大损失,与滥用职权罪中的界定相同。

  依据我国刑法第397条规定:“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的,处3年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严重的,处3年以上7年以下有期徒刑。本法另有规定的,依照规定。国家机关工作人员徇私舞弊,犯前款罪的,处5年以下有期徒刑或者拘役:情节特别严重的,处五年以上10年以下有期徒刑。本法另有规定的,依照规定。”

  所谓行政法律责任,是指行政主体或行政相对人的行为违反了行政法律法规而依法必须承担的行政法律上不利的法律后果。行政法律责任分为两类:一类为违法行政责任。是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律后果,一般表现为给予直接责任人或单位主管负责人行政处分;另一类为行政违法责任,是指行政相对人的行为因违反了行政管理法规而承担的不利法律后果。行政处分,指国家机关、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、企事业单位的规章制度的规定,根据行政隶属关系对其所属的人员中轻微的违法行为或违反法律行为的一种内部制裁。主要包括警告、记过、降级、降薪、撤职、留用察看、开除等。

  物业管理条例施行的时间

  第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。

  【释义】 本条规定了条例施行的时间,即自2003年9月1日起施行。

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《物业管理条例释义》全文(七)