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《物业管理条例释义》全文(二)

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行业新闻
发布时间:
2014/01/01 00:00
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业主大会的职责

  第十一条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业管理企业;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

  【释义】 本条规定了业主大会的职责。

  业主会议的职责是物业管理法确认的业主会议对其所辖的职责范围内自治事务的支配权限。从理论上讲,业主会议对业主自治管理事务的支配具有全权性,但为求处理自治事务的工作效率和形成职权行使的制衡机制,在业主团体自治组织内部有必要分工的存在,因此,业主会议职权的行使也有一定的范围。根据本条例的规定,其行使的职责包括四个方面:

  1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则。自治管理规约主要表现为业主公约和业主大会议事规则。业主公约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”,是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。自治管理规约的订立,是以特定业主集体的名义,由该业主集体组成的业主会议依据一定程序、运用一定技术,为体现本业主集体在物业管理方面的共同自治意志所进行的,制定、修改、补充、废止具有特定适用范围和组织纪律效力的物业管理自治行为规范的活动。

  2.选举、更换业主委员,监督业主委员会的工作。业主委员会是一个业主维护自身合法权益,行使业主自治权的常设机构。选举出业主委员会的组成人员是业主大会的一项重要职权,行使好这一职权,认真推选出真正能维护业主利益的业主委员会成员,业主权利的行使才有保障。业主大会有权选举、决定和罢免本自治管理组织实体(即业委会)的组成人员。对于以上人员,业主会议有权依照规定程序予以罢免。选举业主委员会组成人员并非是每次业主大会的例行职权,这一职权一般是在首次业主大会和换届时行使。至于撤换业主委员会的组成人员,只要有必要,确因个别组成人员不称职,任何时候的业主大会(包括临时业主大会)都可行使这一职权。

  同时,业主大会应当监督业主委员会的工作,有权改变或者撤销业主委员会不适当的决定。业主大会的常设办事机构是业主委员会。业主大会赋予业主委员会行使物业管理自治职权的权利,同时也应该监督、审核、评议其行使职权的状况,进而决定是否延长其任期或行使撤换其成员的权利。业主大会行使监督业主委员会工作的权利,一般是采取听取业主委员会工作报告的方式。在业主大会召开例会时,业主委员会应该进行总结,作出工作报告,将其所进行的各项自治管理工作向业主进行详细的报告,对财务状况进行汇总说明,并应接受业主的质询,作出回答。作为业主大会成员的每一名业主,在平时也可以监督业主委员会的工作,提出自己的意见,并在业主大会中进行处理。

  3.决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项。涉及业主共同利益的重大事项包括:选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

  4.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。由于业主生活复杂多变和持续发展,因而很难完全预料可能出现的业主自治管理的新问题,亦难将业主会议的职权列举周全无遗。为便于业主会议处理新出现的重大问题,对业主会议的职权采用列举加概括兜底的规定方法确有必要,可以给业主会议对这些新问题职权行使上提供法规和管理规约依据。例如:物业的大修及公用设备或设施的更新大修;建造新的公用设施,如喷泉、娱乐室等;电力增容;铺设新的线路;其他需要业主分摊费用的事项;业主委员会的经费筹集方式、来源和标准;业主委员会成员是否获取报酬,酬金标准、来源;大型活动的开展等等。总之,物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会讨论决定或审批通过。业主大会认为业主委员会的决定不当时,可予以撤销。

  业主大会的会议形式和表决方式、业主大会决定的法律约束力

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  【释义】 本条规定了业主大会的会议形式和表决方式、业主大会决定的法律约束力。

  (一)业主大会会议召开的方式。

  条例规定了业主大会会议召开的方式包括两种,即集体讨论的方式和书面征求意见的方式。通常情况下,业主大会的召开采取的是集体讨论方式,这种方式能够充分展示各方的意见。但是,对于一些问题,业主之间并没有争议,可以通过征求意见的方式,能够节约时间和成本。

  (二)业主大会召开的最低投票权限定。

  业主大会的召开,应当满足最低人数或投票权的限定,从而尽量体现大多数人的利益,以保障所作出的决议的科学性、合理性。条例规定了最低投票权的限制,即应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  (三)业主参加大会的方式。

  召开业主大会时,业主应当亲自出席并参与物业管理有关事项的决议。按照各国物业管理立法之规定,业主可以亲自参加业主团体会议,亲自行使表决权参与待决事项的议决。但是,如果业主无法亲自参与业主团体会议的,也可以委托他人(包括同住人或之外的人)参加,并且还可以将自己的表决权书面委托其行使。条例规定业主可以委托代理人参加业主大会会议。因此,业主参加大会的方式既包括亲自参加的方式,也包括委托代理人参加的方式。

  (四)业主大会的表决规则。

  召开业主大会的目的,就是为了形成物业管理有关事项的决议。因而,业主大会决议的形成规则至关重要,这些规则的设计将直接影响到决议的合理性、代表性和科学性。业主会议的决议方法,各国立法都实行“多数决定”原则,但又主要有“普通多数同意方式”、“特别多数同意方式”和“一致同意方式”三种决议方法。“一致同意方式”要求决议须经全体业主全部同意方能有效,这种规定过于严格,仅适用于一般共有物业情形,不适合业主团体自治情形,我国物业管理法规立法不予采用。普通多数同意的决议方式,用于普通事项的决议,是指出席业主会议的业主或业主代表人数及所持有复有物业的建筑面积比例的合计超过总数的半数,该次业主会议即有决议能力,会议的决议经表决获得出席业主人数过半数或投票权过半数的同意后即可生效行之。“特别多数同意的决议方式”,指对涉及业主群体重要事项,为保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持,依法规和管理规约的规定,出席业主会议的业主或业主代表人数及其所持有物业的建筑面积比例的合计均达到或超过特定的界线,该次业主会议方有决议能力,会议的决议须经表决获得出席业主人数及其所持有物业建筑面积比例均达到占总数的特定较高额度之同意,才能生效施行。

  条例对业主大会的决议分为两种,即一般决定和特殊决定。并且对它们适用不同的表决规则。对于一般决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过,即“普通多数同意方式”。而对于特殊决定,适用“特别多数同意方式”,即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。同时,应当注意的是,这两种决定的计算投票权的基准是不同的。对于一般决定,是与会业主的所持投票权为依据,而对于特殊决定,是以全体业主的投票权为依据。这是因为,特别多数同意的决议方式,指对涉及业主群体重要事项,须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持。

  条例规定了特殊决定的事项,主要是涉及业主群体的重要事项:制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金和续筹方案的决定。

  (五)业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  业主大会的决定虽然并非经过全体业主的一致同意,甚至还会遭到个别业主的反对,但是只要业主大会的决定符合法律法规的规定,并遵循了业主公约的议事规则,这样的决定就对全体业主具有约束力。

  业主大会的会议类型及其启动方式

  第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  【释义】 本条规定了业主大会的会议类型及其启动方式。

  根据条例规定,业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议可以称为例会,指应当按照业主大会会议议事规则的规定定期召开。经业主大会选举产生业主委员会后,由业主委员会负责召集业主大会,根据业主公约的规定,每年召开一次或几次。除了定期会议之外,在一定条件下可以召开临时会议。条例规定,经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。因此,业主可以提议召开临时会议。此时,业主委员会应当召集、组织召开。业主委员会是业主大会的常设机构,有义务组织召开临时大会。但是,条例这一规定,并不意味着临时会议的召开只有法律规定这一种情形,法律没有限定其他情形下召开临时大会。根据法理的一般规定,以下两种情形下可以召开临时会议:(1)发生重大事故有及时处理的必要,经业主委员会请求时;(2)其他业主公约规定的情况。

  业主大会召开的通知和会议记录

  第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  【释义】 本条规定了业主大会召开的通知和会议记录。

  (一)召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

  根据条例规定,业主大会的召开,应当于会议召开15日以前通知全体业主。之所以规定事先通知的义务,是因为这有助于业主作好准备工作。

  (二)住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,同时具有准政府机构的性质。依据我国《城市居民委员会组织法》之规定,居民委员会的主要任务有:(1)宣传宪法、法律、法规和国家政策,维护居民的合法权益,教育居民履行依法应尽的义务,爱护公共财产,开展多种方式的社会主义精神文明建设活动;(2)办理本居民地区居民的公共事务和公益事业。公共事务和公益事业主要是指涉及本居民地区居民共同的行政事务和有益于全体居民的公共福利事业。如对军烈属、残疾人和孤老、孤儿的帮助、照顾,居住环境的绿化、美化和整修,居住区文化活动设施的兴建等;(3)调解居民纠纷;(4)协助维护社会治安;(5)协助人民政府或它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济以及青少年教育工作。

  从以上规定可以看出,居民委员会的职责包含对社区的管理。因此条例规定,业主大会的召开应当通知相关的居委会。但是,作为自治组织的业主大会主要是财产权利的组织集合,其职责正如条例第8条规定,“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”这种职责是代表业主团体实施私权性质的物业管理行为,而不应承担公权性质的社区管理义务。

  (三)业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  业主大会会议记录是业主大会会议情况的书面记载。在记录中,应当标明会议的时间、场所、议事的内容和结果等。会议记录应当有业主委员会委员的签名。会议记录应当妥善的加以保存。

  业主委员会的地位和职责

  第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

  (四)监督业主公约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  【释义】 本条规定了业主委员会的地位和职责。

  (一)业主委员会的地位是业主大会的执行机构。

  业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构,是业主自我管理、自我教育、自我服务,实行业主集体事务民主制度,办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成,统一领导自治权限范围的物业管理各项工作,但必须对业主大会会议负责并报告工作,不享有自治管理规范订立权,因此,业委会必须服从业主大会会议,受业主大会会议的隶属,处于从属于业主大会会议的法律地位。

  业主委员会应有以下特点:

  1.业主委员会应由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构,其行为应向业主大会负责。因此,业主委员会也应由业主大会来选举产生,反映绝大多数业主的意愿。

  2.业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理,也就是说,业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使,使得各业主意见能够得到统一,并贯彻于具体物业管理事项中。业主委员会不能进行除签订物业管理合同以外的经营活动,不是一个以经营为目的的实体。同时,业主委员会也不应从事与物业管理无关的非经营性活动。

  3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的常设机构、执行机构,应该向业主大会负责,即应向全体业主负责。业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益,不能只顾及大业主的利益,被大业主所把持和控制。同样,业主委员会也不应被为数众多的小业主所操纵,联合抵制、排挤大业主。而且,业主委员会维护的应是业主的合法权益,其所有的行为、决策都应在法律、法规规定的范围内。对于业主委员会而言,其代表的虽是业主的权益,但法律、法规的强制性、禁止性规定完全有高于业主意志的法律效力和意义。

  4.业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记和专门的行政管理是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。业主委员会并不是业主自行组建的闲散组织,它有自己的法律地位和法律意义,是一个固定的、有具体法定职责的法律上的组织。

  (二)业主委员会的性质。

  业主委员会的法律性质如何,涉及了其行为后果的归属以及法律责任的承担问题,对业主委员会法律性质的不同回答,将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律效果,在实践中有着非常重要的意义。根据各地不同做法,对于业主委员会的法律性质,主要有两种不同的意见:

  1.社团法人。

  此种意见认为,业主委员会是社会团体法人,完全独立于各个业主,享有拟制的人格,能够独立行使民事权利,承担民事责任,也就是说,业主委员会能有自己完全独立的意志,可根据自己的独立意志独立行事。同时,业主委员会行为和决策的后果应由自己承担,其效果不能直接归于各个业主。

  2.非法人组织。

  在此种观点中,一般也并不认同业主委员会是社会团体的一种。其理由为虽然各地的物业管理法规都规定了业主委员会有稳定的组织性,但是这种登记一般是由房地产行政主管部门作出,即此登记为行政登记而非民事登记。

  实际上,条例并没有明确规定业主委员会的法律性质,但是通过法律解释,尤其是通过对业主委员会的职责的分析,可以判断业主委员会的法律性质应当属于非法人组织。业主委员会虽然在选举之日起30日内到房地产行政部门备案,但是这种备案并不意味着业主委员会的主体资格的确定。涉及纠纷诉讼事务时,应由全体业主授权于业主委员会,由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动。也就是说,在民事诉讼中,诉讼权利本身并不归于业主委员会,其必须得到业主的明确授权,作为被委托人参加到诉讼中,行使诉讼的权利,其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。业主委员会是经过当地房地户主管部门的登记,并接受其指导、监督和管理的组织,是一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构。

  (三)业主委员会的职责。

  根据条例的规定,业委会的职责如下:

  1.会议职责。召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。

  2.订则职责。代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

  3.监督职责。及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施。

  4.其他职责。业主大会赋予的其他职责。这些职责可以包括:提议职责,向业主会议提出有关业主共同事务的建议(议案),向物业管理行政主管部门和有关机关、单位(包括受托的物业管理企业)反映业主们的意愿、意见和建议;主管职责,代表本委员会辖区内全体业主掌管辖区内物业复有合属部分及居住环境的统一管理和维护事务以及组织开展自治公益活动,依法维护自治权益和业主、物业使用人的合法权益;财经职责,负责物业复有合属部分的收益、专用基金及其他自治公益活动经费和办公经费的收支、保管和使用;合同职责,代表全体业主负责订立、变更或者解除物业管理委托服务合同和其他为增进业主共同利益所缔结的合同,组织和督促全体业主或相关业主积极履行合同义务和行使合同权利;审议职责,根据业主会议的授权,审议决定无需提交业主会议表决的事项,审议受托的物业管理企业提出的物业管理服务费的收费标准、物业管理服务年度计划,财务预算和决算以及物业管理重大措施;监督职责:监督物业管理企业的受托服务工作,监督区内物业复有合属部分的使用,制止违规和损害业主集体权益的情事或行为,接受业主和物业使用人、业主会议、受托物业管理企业、物业管理行政主管部门和社会的监督;执行职责,执行业主会议决议和本委员会的决议,负责实施自治管理纪律措施;公告职责,实行自治事务公开制度,提出及公告应向业主们公开的本委员会工作事务报告、会计报告、结算报告及其他管理事项,并保证公布内容的真实性和接受业主、相关人的查询;协助职责,协助有关部门、单位做好本自治辖区的行政管理工作、社会服务工作和文明建设工作,协助解决业主间、业主与物业管理企业间发生的物业利益纠纷关系;保管职责,保管辖区物业资料自治管理规约、会议记录、物业管理委托服务合同等文件,保管本委员会办公物品;告诉职责,代表业主集体向有关行政主管部门检举、揭发、控告本自治辖区内违反物业管理法规而不听劝止的事件,代表业主集体独立参与诉讼活动,可以独立充任原告或被告。

  业主委员会的登记备案制度

  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  【释义】 本条规定了本条规定了业主委员会的登记备案制度。

  (一)业主委员会的产生。

  条例规定,业主委员会应当选举产生。业主委员会不是一个独立的法人,其行为的后果直接归于全体业主,责任也由全体业主共同承担,因而业主委员会的组成人员应该反映全体业主绝大部分人的意愿,即应由全体业主进行民主选举,推选出自己信任的业主担任业主委员会的委员。业主的利益既有全体业主的共同利益,也有部分业主的局部利益,尤其是大业主,其在物业中占有的份额较大,所以每一项业主委员会的决议对其影响也最为显著。业主委员会作为业主利益的代表者,其委员应当具有代表性。因此,组成业主委员会科学而公正的办法应是按业主所占物业比例来选举产生代表,而不应以业主个体为单位来决定。只有这样才能保证业主委员会决议的代表性、公正性和权威性。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  (二)业主委员会的登记时间和效力。

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会作为业主团体的组织机构,是基于业主团体的意思自行设立的,则登记不应影响业主委员会的成立。登记仅仅是为了行业管理的需要所履行的备案手续。这里的登记应当与企业法人等一般民事主体的设立登记区别开来。一般民事主体必须经过登记才能成立,是为了保障交易安全的需要。业主委员会仅仅是代表业主团体对外实施与物业管理有关的行为,其最终责任又是由业主承担的;如果需要业主承担到民事责任,也无须通过登记来保障,因为业主有其不动产物业作为责任财产加以担保。因此,登记不是业主委员会的成立要件。业主委员会进行登记是为了接受房地产行政主管部门的监督、指导和管理。

  (三)业主委员会委员的资格。

  条例规定,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会作为业主自治管理物业区域的机构,其组成人员应该是业主。物业管理区域中的承租人、其他实际使用物业的人员,有关行政机构或者组织的人员都不能成为业主委员会的委员,不能代替业主行使物业自治管理权。

  业主公约的内容和效力

  第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  业主公约对全体业主具有约束力。

  【释义】 本条规定了业主公约的内容和效力。

  (一)业主公约概述。

  业主公约,指业主共同订立或者承诺的,对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约是物业管理中一个极为重要的文件,即全体业主应该遵守的物业管理规章制度。以书面形式设定的业主公约,是依据私法自治原则衍生出来的规约自治原则而制定的,只要不违反法律之强制性规定,不违反公序良俗原则,不变更或排除区分所有权的本质,均可产生法律上的效力。

  业主公约作为最高自治规则具有如下特征:

  1.业主意思自治。业主公约是业主约定彼此相互关系的民事协定,订立业主公约是业主间的共同行为。业主公约因此由业主自己执行,无需国家强制力来保证实施。

  2.订立程序严格。业主公约的订立应当在全体业主自愿和充分协商的基础上依照法律规定方式进行,当个别业主有不同意见难以全体一致同意时,应当以全体业主整体利益为重,个人服从全体,少数服从多数。除物业出售时各个业主分别与开发商签订物业管理公约外,业主公约的订立、变更均通过业主大会进行,并且作为特别决议事项,遵守更为严格的程序。

  3.约定效力至上。业主公约作为物业区域内全体业主最高自治规则,约束全体业主。当其采取物业管理公约形式时,还约束开发商及物业管理企业。业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约,否则无效。

  关于业主公约的性质,学界存在不同观点,主要有:(1)业主公约是业主(区分所有权人)之间的非单纯债权性质的契约;(2)业主公约是众多业主(区分所有权人)之间的社会化的契约;(3)业主公约具有合伙性质、集团性质;(4)业主公约是有关区分所有权人相互之间权利义务关系的基本规定,属于自治法规或自治规则。

  根据条例规定,业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则,其地位和作用相当于业主团体的“宪法”。业主公约的约束力及于全体业主。

  (二)业主公约的内容。

  业主公约纯属业主自治规范,因而业主公约的内容各国均规定由业主(区分所有权人)自由协商确定。其具体内容因建筑物的规模、用途及其习惯、生活水平而有所不同。业主公约的具体内容虽然由业主自行协商确定,但根据条例的规定以下事项应纳入其中:

  (1)物业基本情况简介。介绍物业的名称、地点、面积、户数;公布公共场所及公用设施状况等。

  (2)业主共同事务管理。规定业主大会召开的条件、方式、程序;规定物业区域内管理费用的承担分配。

  (3)业主权利义务设定。明定业主基于物业所有权的物业使用权及作为小区成员的成员权,包括表决权、参与制定规约权、选举和罢免管理机构人员的权利、请求权及监督权等;列举物业区域内的行为守则,对业主相关权利行使或生括行为进行限制或予以禁止。

  (4)违反公约的处置。业主违反公约,须承担约定的违约责任。承担违约责任的方式根据民法规定,有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等法定方式;业主公约也可以另行设定承担责任的方式。值得注意的是,我国法律规定,只有法律明确授权的国家机关才享有处罚权,才能对某些违法行为处以罚款。所以,业主公约对业主的违约行为不得设定罚款,但可以通过约定交纳保证金、违约金方式,当业主有违约行为时,从中予以扣除。对业主违反公约的行为,相关业主、使用人、业主委员会或物业管理企业有权加以劝止,必要时可以向人民法院提起民事诉讼。

  (三)业主公约的通过与修改。

  业主公约属于业主大会的特殊决定,适用“特别多数同意方式”,即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,方能有效。公约的修改也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,方能有效。

  业主大会议事规则的内容

  第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  【释义】 本条规定了业主大会议事规则的内容。

  业主大会是全体业主组成的维护业主利益的机构,业主委员会则是业主大会的执行机构。关于业主大会的职责以及业主大会会议,条例在第11条以及第12条到14条作了规定。但是如果要让业主大会顺利运转,还需要业主大会议事规则作出进一步的详细规定。同时业主大会作为业主自己组织起来行使财产权的机构,其内部的运作机制也自然应当由其自己作出决定。业主委员会作为业主大会的执行机构,它负责履行业主大会赋予的职责,业主大会议事规则自然可以就其组成等作出决议。条例尊重业主自我管理的权利,业主大会的议事规则就上述这些事项作出规定后,就可以避免缺乏可资适用的规则。

  业主大会的议事方式:业主大会是会议性质的决策机构。因此,业主大会的基本议事形式是召开会议,以讨论议案和表决通过会议决议的方式来行使其职权。依据条例第13条,业主大会会议分为定期会议与临时会议。但是在何时应当召开定时会议,条例留给议事规则自行规定,这也是考虑到定期会议的召开需要依据各个物业管理区域的具体情形,不宜由法规强行规定,也没有这个必要。从我国相当一些地方的物业管理实践看,往往规定至少每一年召开一次年会。年会又通常在每一年的第一季度召开。因为此时召开,便于审查批准本年度的物业管理计划及预算和前一年的物业管理决算。此外,条例仅仅规定了召开临时大会的一种情形,议事规则可以根据业主的考虑与需要增加召开临时会议的情形与要求。除了规定业主会议的召开时间之外,议事规则还可以对于会议的形式作出规定。例如,可以根据需要,规定会议形式包括预备会议、全体会议和分组会议;可以邀请有关部门、单位和物业使用权人派代表列席等等。

  业主大会的表决程序:业主会议如何形成一个有效的决议是表决程序需要加以解决的问题。一般而言,业主大会通过决议,在工作程序上应当经过这几个阶段:(1)提出议案;(2)审议议案;(3)表决通过议案;(4)公布会议决议。因此议事规则不可避免的需要对于上述这些阶段做出具体规定。首先,对于何人享有提案权做出规定,特别是业主委员会、业主各自的提案权规则有必要进行明确。议事规则对于如何审议议案也应做出规范,例如与会业主是否分组讨论、提案人是否应当作出必要的说明、是否进行全体的讨论程序,等等。议案经审议后,会议主持机构应当如何决定提交大会表决,会议表决时应当采用无记名投票或举手表决方式还是其他的表决方式,形成会议决议后应当在什么地点以何种方式予以公布,这些都迫切需要议事规则给于具体的规定。

  业主投票权确定方法:业主的投票权也就是表决权的确定关系到业主的切身利益,也关系到能否形成有效的业主大会决议,但是如何计算业主的投票权却是议事规则应当予以明确的。综观不同的物业管理的规定,业主表决权大致有以下计算方式:(1)以业主所拥有的物业权利份额来计算,每份业权份额拥有一个表决权。例如,我国有的地方物业管理法规规定,业主大会表决可以采用投票方式或者其他方式,各类房屋按建筑面积每10平方米计算为一票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的计算为一票,不足5平方米的不计票。(2)不区分每个业主所拥有的物业份额,每个业主都享有相同的表决权。例如有的地方规定,投票权的计算按照每一户一个投票权的原则进行。

  有的物业管理法规为了避免大业主享有较大的表决权,导致小业主的利益可能得不到较好的保护,还对个别业主所掌握的投票数额作出控制性明确规定:例如当任一业主的投票权占全体业主全部投票权的1/5以上时,其超过1/5部分不予计算投票权,这样可以防止少数大业主任意左右业主大会,同时也可以平衡大小业主之间的利益关系。

  业主委员会的组成:业主委员会的组成条例第16条有所涉及,但是还不够周全,也有待于议事规则作出约定。首先,议事规则可以规定业主委员会的委员人数,这应当根据物业管理区域的规模结合管理工作任务来决定;其次议事规则还可以规定业主委员会的委员的消极资格。也就是说排除某些业主担当委员,例如,可以规定担当过破产企业的负责人并对于破产负有个人责任的业主不得出任委员等。再如,业主委员会中是否需要设有专业的财务与法律事务委员,委员会的副主任的人数以及分工等等,议事规则也都可以做出规定。

  业主委员会成员的任期:业主委员会委员的具体任期应当由议事规则约定,同时业主委员会的委员是否可以连选连任议事规则也最好加以明确。

  除了上述的这些事项,议事规则还可以根据需要规定其他事项。例如业主大会撤换和补选业主委员会委员的程序以及条件。例如规定,经1/5以上有选举权的业主联名,可以要求罢免业主委员会委员。罢免要求应当提出罢免理由。业主委员会应当及时召开业主会议,投票表决罢免议案,经有投票权的业主过半数同意通过,罢免决定生效。

  业主大会、业主委员会的职责界限

  第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  【释义】 本条规定了业主大会、业主委员会的职责界限。

  业主大会是由全体业主组成的维护物业区域内的全体业主的公共利益,行使业

  主的自治管理权限的组织。需要清楚认识到的是,所谓的物业管理事实上是物业服务,物业管理权是业主作为物业的所有人所拥有的权利,物业管理企业是获得业主的授权而取得提供物业服务的资格。从本质来讲,业主大会是全体业主行使其自己财产权,维护自己应得的有关服务权益的一个机构。这一点可以从条例第ll条的规定看出来。根据该条规定,业主大会享有的职责包括制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。所有这些职责都是关于物业管理的事项。

  业主委员会依照条例的规定,是业主大会的执行机构,因此它本身的职责也是围绕着物业管理展开的。从条例第15条的规定可以看出,业主委员会不论是召集业主大会会议,还是签订物业服务合同,抑或是及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,还是监督业主公约的实施,其目的都是为了让广大业主切实享受物业服务。

  因此,业主大会、业主委员会作为维护业主在物业管理活动中合法权益的机构,其职责也被限定于此,不应该超越此边界作出其他决定或者从事其他活动。

  业主大会、业主委员会可能作出的违反法律和法规的决定,此时这些决定因为违法而归于无效。但是需要注意的是,条例赋予物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门特殊的权力,即主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题

  第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

  【释义】 本条规定了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题。

  如何协调业主大会、业主委员会与物业所在地的居民委员会之间的关系,一直是我国物业管理条例立法过程中有待解决的问题。不过从最基本的法理来看,业主大会、业主委员会和居民委员会各自所行使的职责有本质的差别。

  居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。具体而言,依据《城市居民委员会组织法》的规定,居民委员会的主要任务包括:(1)宣传宪法、法律、法规和国家政策,维护居民的合法权益,教育居民旅行依法应尽的义务,爱护公共财产,开展多种方式的社会主义精神文明建设活动;(2)办理本居民地区居民的公共事务和公益事业;(3)调解居民纠纷;(4)协助维护社会治安;(5)协助人民政府或它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济以及青少年教育工作。

  从这些规定和居民委员会的实践中可以看出,事实上居民委员会的主要职责在于完成相关的政府工作事项。因而居民委员会主要是居民自我组织起来对于公共事务进行管理的组织。居民委员会的合法性来源于作为政治权利拥有者的居民的选举,所以说居民委员会是居民行使民主政治权利的产物。

  至于业主大会、业主委员会,是出于物业的使用、维护与管理的目的组成的。在公寓化住宅中,一栋建筑物中居住着多户住户,每个住户只占有使用该建筑物中一个有限的空间;但是除了每一个住户所占有的该有限空间之外,建筑物整体也需要开展维护与管理工作。同理,在同一住宅区域内不同建筑物所共享的公共设施也需要开展管理与维护工作。在法律上,每一个住户除了对自己居住的特定空间享有所有权(这就是一般所说的建筑物区分所有权)之外,还应该对于建筑物的整体以及公共设施拥有一定的权利。

  由于存在事实上与法律上的关联关系,各个业主行使自己所有权已经不可能完全不牵扯到其他所有权人的利益,为了协调全体所有权人的利益,同时对于共有部分进行有效的管理与利用,就必须建立全体所有权人参与的协调机制与组织,这就是条例所规定的业主大会与业主委员会。由此可见,业主大会与业主委员会事实上是财产权人行使自己财产权的组织。换言之,业主大会与业主委员会所负责的事项在于如何行使业主的财产权,业主大会与业主委员会的合法性来源于作为所有权人的业主。

  由此可见,业主大会、业主委员会与居民委员会各自所行使的职责有着本质上的区别,因为其权力来源存在重大差别,前者强调其行使私人财产权的属性,而后者则是实现政治民主权利的结果。所以不可将二者混为一谈。

  正是由于认识到了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的性质差别,物业管理条例在二者的协调配合上作了较为明确的规定。

  条例首先就公共事务问题上二者的协调作出规定,其中较为突出的是物业管理区域的社会治安工作。条例要求业主大会、业主委员会应当配合公安机关,同时与居民委员会相互协作,共同做好社会治安工作。公安机关作为负责社会治安的政府机关自然对于物业区域内的治安事项责无旁贷,而治安作为重要的公共事务,居民委员会也负有相应的责任。业主大会、业主委员会作为行使业主自己财产权的组织,自然而然的可以就维护自己财产权作出合法妥当的安排。不过,在公共事务问题上,正如公民应当配合有关机关一样,业主大会、业主委员会自然应当与负责公共管理的相关行政机关和协助行政机关的居民委员会配合与协作。

  条例还明确了业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理的职责。正是因为二者存在前述的基本差别,各自行使的是不同的权利,因而业主大会、业主委员会才要协助居民委员会发挥自我管理的职责。同时,由于住宅小区的业主往往兼具业主和居民双重身份,条例为了促进沟通,加强业主大会、业主委员会与居民委员会彼此的相互了解与联系,要求住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定应当告知居民委员会,并听取其建议。

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《物业管理条例释义》全文(二)