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《物业管理条例释义》全文(三)

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行业新闻
发布时间:
2014/01/01 00:00
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 前期物业管理问题

  第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  【释义】 本条规定了前期物业管理问题。

  所谓的前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。按照条例的规定,选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开,特别是首次业主大会需要一定的条件。在一般情况下,物业管理区域内的物业是分期分批售出的,已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数,同时入住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来与物业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决,条件没有具备之前,往往无法召开业主大会。与此同时,物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要,不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施。否则会严重影响物业的使用与管理,也大大降低了业主的居住与生活的质量。为了解决这一问题,填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺,就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业,委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选,同时建设单位出于维持物业状况的考虑。也会积极选聘物业管理企业。

  此前的建设部《城市新建住宅小区管理办法》并没有明确规定物业前期管理,但是其第5条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理”。很多的地方物业管理规定对此也有所涉及。《上海市居住物业管理条例》第六章即是专门的关于前期物业管理的规定。《上海市居住物业管理条例》第4l条规定,“本条例所称前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。该条例的第42条还规定,“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案”。还有像《厦门市物业管理条例》规定,业主委员会成立之前,由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理。《北京市居住小区物业管理办法》第8条规定,居住小区开发建设周期较长的,在物业管理委员会成立之前,由该居住小区的开发建设单位负责物业管理,并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后,由其决定物业管理企业的续聘或解聘。1999年10月14日,建设部下发了《前期物业管理服务协议》(示范文本),按照该文本的内容,前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

  从上述所引的建设部和各个地方的规定来看,它们对于前期物业管理的界定并不一致。有的规定前期物业管理是在住宅出售后至业主委员会成立之前,有的是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理,还有的则泛指业主委员会成立之前的物业管理。条例则规定为业主、业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。

  从建设部以及地方的规定来看,对于前期物业管理的委托方的认定也各不一样。《前期物业管理服务协议》(示范文本)规定了协议的双方,一方是房地产开发单位或者物业管理企业,而另一方则为业主。上海市的管理条例则规定由住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同。还有的规定则没有提及当事人。条例的表述则是“建设单位选聘物业管理企业的”,应当签订书面的前期物业服务合同,显然此时的双方当事人是建设单位与物业管理企业。

  《合同法》对于合同的形式作了规定,一般来说可以采用书面、口头各种形式,但是法律、法规要求书面形式的,应当采用书面形式。鉴于前期物业服务合同的内容多,法律关系复杂,条例要求采取书面的形式。

  业主临时公约的制定与内容

  第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  【释义】 本条规定了业主临时公约的制定与内容。

  对于业主公约,条例第17条已经作了规定。所谓的业主公约是全体业主共同制定的,对于全体业主发生约束效力的关于物业的使用、维护以及管理等方面的守则。业主公约体现了业主自我管理、自我约束的思想,是业主之间的共同约定。也正因为如此,业主公约需要经过全体业主的讨论与审议,因此条例规定审批业主公约属于业主大会的职责。也就是说在业主大会召开之前,是不可能通过业主公约的。这时就面临着与前面提到的物业管理企业的选聘一样的难题。一方面业主大会的召开,特别是首次业主大会需要一定的条件。在物业管理区域内的物业分期分批售出时,入住的业主人数少,而且随着物业的销售情况变化,处于不断的变动当中。再加上入住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来制定反映业主共同意志的业主公约。另一方面,业主共同遵守的关于物业的使用、维护与管理的规则又是物业本身维护与保养的迫切需要,否则会严重影响物业的使用与管理。为此,就需要在业主大会制定正式的业主公约之前先行制定临时的业主公约,以备急需。至于制定业主临时公约的主体,建设单位不失为一个合适的人选。因为一方面只要有业主,就需要业主公约的约束,如果等待业主自行制定业主临时公约,那么就会存在相当长一段时间的没有业主公约的空白状态,另一方面业主是不断增减的,不管是由哪一些业主来制定业主临时公约都不免有缺乏代表性、不公正之嫌。同时,建设单位在物业销售之前事实上是最大的物业所有人,由其来制定业主临时公约也符合公平。条例不仅要求建设单位应当制定业主临时公约,而且规定应当在销售物业之前制定业主临时公约。这里就是考虑到不应该人为地制造规则的空白时间段。

  业主临时公约虽然是临时的,但只是针对它的时间效力而言,事实上就其内容所包含的事项而言业主临时公约与正式的业主公约并没有本质上的差异。这一点也可以从本条与条例第17条的内容比较上看出来。业主临时公约同样应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约应当制定物业使用与管理的规则,例如物业的公共部位以及公共设施的使用规则。业主临时公约还应当确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利,例如使用电梯、公共道路、物业管理区域内的公共文化、体育设施等。同时业主临时公约也应当规定业主应当履行的义务,包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施,不得擅自利用、毁损物业的共同部分。例如,业主不得擅自变更物业共用部分的构造、布局、外观、用途,不得擅加利用或者允许他人利用,不得私自占用、拆除、破坏物业的共有部分与公用设施。同时业主不得妨害他人利用共用部分,不得妨害他人对于其自己专有部分的利用,例如不得违反规定,擅自饲养家禽家畜,不得违反环境卫生规定,胡乱丢弃垃圾或者收集可能危害公共卫生的物品,不得聚众喧哗吵扰等。

  业主临时公约由于并非是物业买受人所制定,因此为了避免物业建设单位可能的越权与擅断,条例要求建设单位制定业主临时公约时,不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是要保障物业买受人合理享受物业的公共部分,同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占有、使用与处分自己的物业专有部分。

  建设单位对于业主临时公约的说明义务以及物业买受人承诺遵守业主临时公约的义务

  第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  【释义】 本条规定了建设单位对于业主临时公约的说明义务以及物业买受人承诺遵守业主临时公约的义务。

  如前所述,正式的业主公约是全体业主自治管理的产物。从程序上来说,业主公约是经过全体业主参与的业主大会审议通过的。因此,业主公约的效力来源于它是全体业主参与制定的经业主审议通过的业主自治文件。但是业主临时公约却是由建设单位制定的,而不是业主大会审议通过的,并且如前述事实上也不可能召开业主大会来制定业主临时公约。因此,业主临时公约对于业主能否产生约束力就成为一个亟待解决的法律问题。

  对于业主临时公约对于业主的拘束力,在此前的各类规范中大体是通过以下几种方式确立的:根据《上海市居住物业管理条例》第42条规定:“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约”,“新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时,应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件”。这种方式就是通过将房地产开发商制定的业主临时公约作为物业买卖合同的附件,纳入合同的内容,这样遵守业主临时公约就成为合同义务的一部分,从而业主临时公约对于物业的买受人产生拘束力。另外一种方式则是物业的买受人在办理入住手续的时候,要求物业的买受人签署对于业主公约的认可书,以物业买受人承诺受业主公约约束作为入住的先决条件。例如,《深圳经济特区物业管理条例》第26条规定:“业主人住时物业管理公司应组织业主签订业主公约,不组织业主签订业主公约的,市、区住宅主管部门有权予以纠正”。

  条例第22条已经规定了由物业的建设单位负责制定业主临时公约,因此顺理成章的安排是让业主临时公约在建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时候,通过业主的承诺发生对业主的拘束力。当然条例没有采取将业主临时公约作为物业买卖合同的附件,也就是物业买卖合同的一部分的做法。条例只是要求物业买受人应当承诺遵守业主临时公约。物业买卖合同本质上来说是建设单位与物业买受人之间对于彼此权利义务的约定,而业主临时公约是需要全体业主遵守的约束全体业主的行为准则,二者的具体内容与效力范围还是存在着相当的差别。

  当然,由于业主没有参与业主临时公约的制定,而又需要要求其承诺遵守业主临时公约,为了保护物业买受人的利益,就应由建设单位作出一定的说明。建设单位的义务包括:第一,建设单位应当将业主临时公约向物业的买受人明示。也就是说建设单位应当让物业的买受人知晓业主临时公约的存在和内容。其次,建设单位应当向物业的买受人解释业主临时公约的具体内容。业主临时公约的内容在于对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约制定物业使用与管理的规则,业主临时公约还确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利。同时业主临时公约也规定业主应当履行的义务,包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施,不得擅自利用、毁损物业的共同部分等等。这些内容都直接影响物业买受人将来对于物业的使用与管理,因此也直接影响着物业买受人的购买意愿。为避免日后纠纷,也是为了将来业主临时公约能够得到物业买受人的切实遵守,建设单位应当向物业买受人说明业主临时公约的具体内容。

  从事前期物业服务的物业管理企业的选聘方式

  第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  【释义】 本条规定了从事前期物业服务的物业管理企业的选聘方式。

  条例首先明示一个大原则,就是房地产开发与物业管理相分离。所谓的房地产开发与物业管理相分离,事实上就是要打破谁开发、谁管理的自建自管局面,使得物业管理行业真正走向市场。我国有相当一部分房地产开发企业往往有“肥水不流外人田”的思想,本企业开发建设的房地产项目都希望由自己的物业管理分支机构或者与自己有关联的物业管理企业实施管理。特别是在前期物业管理阶段,由于是由建设单位来选聘物业管理企业,因此相当一部分房地产企业直接选聘与自己有关联的物业管理企业。这种自建自管的选聘方法,事实上就消灭了物业管理企业之间的竞争。由此往往导致物业管理企业在日后的物业服务中,所提供的服务质量差强人意,业主对此颇有意见。为了进一步提升物业管理行业的市场化程度,促进物业管理企业提高服务质量,改进内部管理,使广大业主真正获得满意的服务,条例提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。

  这一原则的具体贯彻方式就是通过招投标的形式,引入竞争机制来选聘物业管理企业,实现优胜劣汰。具体而言,物业开发建设单位以物业管理权为标的,招请若干个物业管理公司报价竞争,再由开发建设单位从中选择优胜的物业管理公司并与之签订物业服务合同。

  在物业管理中引入招标投标,实际上就把物业管理行业直接推入市场之中,是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标投标不仅为物业开发建设单位提供了选聘高素质物业管理公司的空间,同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此,物业管理招标投标的优胜劣汰法则,有利于全面提高物业管理服务的质量,有利于改进物业管理企业的管理与服务,有利于整个物业管理行业的健康发展。

  物业开发建设单位在招标时应当综合考虑投标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用、信誉等因素。在众多的投标者,开发建设单位应按照上述标准,选择中标者,再与中标者签订物业服务合同。

  物业管理招标投标必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则,依据《中华人民共和国招标投标法》第2条:“在中华人民共和国境内进行招标投标活动,适用本法”的规定,物业管理招标投标活动必须严格遵守《中华人民共和国招标投标法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。根据条例的规定,物业管理企业实行资质管理制度,因此招投标中必须注意审查投标人是否具有相应的资质。将来如何具体创造公平、公开、公正的市场环境,还有待不断的探索。以下结合我国现行的地方有关物业管理招投标的规定,简单介绍物业管理的招投标。一般而言,招投标应当注意下列事项:

  第一,招标人在招投标前应依法向有关主管机构提交材料,办理相关手续。例如北京市规定的备案材料有:(1)招标项目简介;(2)招标活动方案,包括招标组织机构时间安排、评标委员会评分标准;(3)招标书,包括物业管理内容范围、收费、服务要求、对投标单位要求等。

  第二,招标人进行招标,招标可以公开招标,也可以邀请招标。但是其中采取邀请招标方式的,应保证程序的合法公平。例如北京市规定,邀请招标的应向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。

  第三,招标前应编制招标文件。招标文件中应包括招标人名称地址联系方式、项目基本情况、所要求的物业管理服务标准、物业管理收费标准以及对投标单位、投标书的要求、评标标准等内容。

  第四,投标人应具有相应的物业管理资质证书。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,并按照招标文件规定的时间将标书送到指定地点。如果招标文件要求必须交纳保证金的,应当依法缴纳保证金。

  第五,评标委员会的确定及评标的方法和标准。评标委员会的组成以及评标方法、标准应当确保公正,达到优胜劣汰的目的。例如北京市规定,评标委员会应由招标人代表及从事物业管理相关工作满5年以上并且具有中级以上职称或具有同等专业水平的专家组成或者从市国土房管局建立的评标专家库中随机抽取组成。评标时根据招标人和指导单位共同制定的标准打分,综合评分分数最高者为中标人。

  第六,签定物业服务合同项目。中标人确定后,招标人应当向中标人发出中标通知书。双方应自中标通知书发出之日起一定日期内按照招标文件规定的内容签定物业管理合同。有的地方还规定在合同签定之日起一定时间内应将合同报送有关部门备案。

  需要注意的是,条例并没有要求所有的房地产的物业管理企业都必须采取招投标的方式选聘。条例只是对于涉及面最大,数量最多的住宅物业要求必须采取招投标的方式选聘物业管理企业,而且对于投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,还可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  前期物业服务合同内容订入物业买卖合同的要求

  第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  【释义】 本条规定了前期物业服务合同内容订入物业买卖合同的要求。

  条例第21条规定,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。根据条例的表述,显然此时前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业管理企业。

  普通的物业服务合同是由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业订立的。因为物业服务合同本来是作为物业所有人的业主选择物业管理企业为自己提供财产管理服务而订立的协议,所以说物业管理企业提供的物业服务的对象是作为物业买受人的业主。但是在前期物业管理阶段,如前所述,业主没有办法联合起来自己选聘物业管理企业。因此不得不借助物业建设单位之手,由其来选任物业管理企业,由此也变成前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业管理企业。这样业主与物业管理企业之间就不存在合同关系。

  根据合同的相对性原理,一般而言只有彼此之间存在合同法律关系的双方才有权提出行使合同权利与履行合同义务的要求,业主虽然是物业买受人却没有法律上的权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同,提供的物业服务不符合约定,作为最为直接的利害关系人的物业买受人却不能要求物业管理企业采取措施改正,承担违约金等违约责任。与此相类似,物业管理企业也没有法律上的权利要求业主缴纳各种物业服务费用。

  为了解决前期物业服务合同的权利义务不能约束物业管理企业与业主而带来的困扰,条例要求建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这样,物业的买受合同就包括了前期物业合同的内容,避免了物业管理的内容成为空缺,同时业主根据物业买卖合同,也可以享有物业服务的权利并应当根据物业服务的有关内容履行相关义务。

  前期物业服务合同的期限

  第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限:但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  【释义】 本条规定了前期物业服务合同的期限。

  前期物业服务合同的期限一直是一个有争论的问题。这里主要是涉及到前期物业服务合同与正式的物业服务合同的相互衔接与协调的问题。如果在时间连续上没有做好安排,可能会发生前期物业服务合同的期限已经届满,但是业主大会、业主委员会又没有选聘好物业管理企业,更没有签订物业服务合同,此时就会造成物业服务的断档,影响业主对于物业的使用。同时也可能业主大会选聘了新的物业管理企业,业主委员会也与其签订物业服务合同后,但前期物业服务合同的期限还没有结束,此时容易导致两家物业管理企业都认为自己有权提供物业服务,从而造成冲突。

  在我国以往的物业管理实践中,前期物业服务合同的截止时间有以下三种情形:

  (1)前期物业服务合同规定的合同终止时间届满,业主再选聘物业管理企业并签订物业服务合同,由此则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同规定的合同终止时间;

  (2)前期物业服务合同规定的合同终止时间尚未届满,业主委员会另行选聘物业管理企业并签订物业服务合同,则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业管理企业的物业服务合同所定的起始时间;

  (3)前期物业服务合同规定的合同终止时间届满,业主委员会尚未成立,或尚未与任何物业管理企业签订物业服务合同,原物业管理企业可以不再进行管理,也可以继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下,前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。

  条例规定前期物业服务合同可以约定期限。至于前期物业服务合同与正式物业服务合同的时间衔接,条例规定正式的物业服务合同生效,则前期物业服务合同自然终止,这样就避免了两个物业服务合同发生冲突。

  建设单位负有不得擅自处分归属于业主共有或者共用的物业部分的义务

  第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  【释义】 本条规定了建设单位负有不得擅自处分归属于业主共有或者共用的物业部分的义务。

  物业的共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权依法归属于业主享有的,那么也就只有业主可以决定如何使用和处分这些物业的共用部分和共用设施设备。这里所讲的处分应该做广义的解释,既包括法律上处分,也包括事实上处分。法律上处分如转让所有权、设定用益物权或担保物权等等,事实上处分包括拆毁等。建设单位不仅仅不得擅自处分,而且对于这些物业的共用部分、共用设施设备的使用,也不得擅自作主。对于物业的一般专有部分,由于其权利主体是明晰的,也就是业主是各个专有部分的所有人,建设单位自然不得擅自处分业主的专有部分。而物业的共用部位、共用设施设备,在现实生活当中建设单位任意处分的情况却时有发生,业主的合法权益频遭侵犯。这主要是因为建设单位由于缺乏业主的强有力的监督,往往视为己有,出于各种各样的目的,擅自对此作出处分。为了加大对业主利益的保护力度,条例第58条还规定侵权人不仅应依法承担民事责任,还要依法追究其行政责任。

  物业管理企业在承接物业时的查验义务

  第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  【释义】 本条规定了物业管理企业在承接物业时的查验义务。

  物业管理企业承接建设单位移交的新建物业时应当进行验收,这就是狭义上的物业管理企业的承接验收。从广义上说,物业管理企业的承接验收还包括对于原有物业的承接验收。物业承接验收是物业管理企业承接物业时不可或缺的工作程序。

  物业管理企业的承接验收不同于竣工验收。竣工验收是指建设工程竣工后,开发建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验,取得竣工合格的资料、数据和凭证。竣工验收包括隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收。

  物业承接验收与竣工验收的主要区别是:

  首先二者的性质不同。我国实行建设工程质量监督制度,未经验收或验收不合格的工程不得交付使用。由此可见,工程竣工验收包含有明显的国家行政管理的内容。竣工验收一旦通过,标志着物业获准可以投入使用。而物业承接验收则是民事行为,没有行政法上的意义。

  其次二者的参与主体不同。竣工验收的主体是建设行政主管部门和相关企业(包括建设单位、施工单位、设计单位、监理单位等)。而物业承接验收的主体则是物业管理企业和此前的物业实际控制方。在前期物业管理的场合就是物业管理企业与建设单位。一般情况下,政府行政主管部门并不参与物业承接验收。

  再次二者的内容和侧重点也不同。竣工验收的内容和侧重点主要针对建筑工程的质量问题,需要考察的是建筑工程是否符合国家的各项标准,是否存在危及人身与财产安全的质量缺陷,例如工程勘探取样是否合理、隐蔽工程钢筋材料是否符合设计标准等。物业承接验收则是为了明确物业的现存状况,因此除了需要考察物业本身的质量安全问题外,还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养等等。

  通过承接验收程序,可以发现此前没有发现的质量问题,及时进行整改。特别是如果物业管理企业在楼房竣工后、居民进户前,进行物业的承接验收,就能够及时将发现的房屋质量、使用功能等问题向开发商提出,并监督开发商返修。这不仅能够有效的防止将来可能发生的物业使用和管理纠纷,而且物业管理公司可根据掌握的验收资料,有针对性地制定预防性的管理措施和维修计划。

  关于物业的承接验收标准,建设部于1991年7月1日发布了《房屋承接验收标准》。该标准是针对交房管部门承接的房屋,但是依法代管,依约托管和单位自有房屋的承接,可参照该标准执行。该标准主要适用于一般民用建筑的承接验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的承接验收可参照使用。

  该标准所引用的标准包括:GBJ7建筑地基基础设计规范、 GBJl0钢筋混凝土结构设计规范、GBJl4室外排水设计规范、GBJl6建筑设计防火规范、GBJ45高层民用建筑设计防火规范、 GBJ206木结构工程施工及验收规范、GBJ207屋面工程施工及验收规范、GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范、GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范、CBJl3危险房屋鉴定标准。

  作为承接单位的物业管理企业应当会同建设单位对房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、供暖、供气、电梯、附属工程及其他项目进行质量与使用功能的检验。由于物业共用部分、共用设施设备业主一般不可能进行查验,同时物业管理企业将承担对于物业共用部分、共用设施设备的维护与保养的任务,条例特别强调物业管理企业在承接物业时必须对于物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业管理企业在查验的时候应当根据国家标准以及合同规定的标准进行查验。

  例如对于主体结构,应当察看地基基础的沉降程度,是否引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏,钢筋混凝土构建是否产生变形、裂缝,如果产生了变形与裂缝,其程度如何。如果主体结构是砖石结构,是否有足够的强度和刚度,是否有明显的裂缝,等等。

  对于墙,应当察看是否渗水。对于屋面,是否有渗漏,隔热保温措施是否到位,出水口、落水管是否安装牢固等。对于楼地面,查验的时候应当注意楼地面的面层与基层是否粘结牢固,不空鼓,是否有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。卫生间、阳台地面与相邻堤面的相对标高是否符合设计标准要求,是否可能发生积水、倒返水和渗漏等等。

  水、卫、消防管道是否安装牢固、控制部件启闭灵活、无渗漏。水压试验及保温、防腐措施是否符合要求。卫生间、厨房内的排污管是否分设,出户管长度是否适宜。地漏、排污管接口、检查口是否渗漏,管道排水必须流畅。水泵安装应平稳,运行时无较大震动。消防设施是否经消防部门检验合格。室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径是否符合要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。明沟、散水、落水沟头是否有断裂、积水现象等等。

  采暖锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证。各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活。群体建筑还应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施是否达到应有的质量和使用功能要求。

  物业承接验收时的文件资料移交

  第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  【释义】 本条规定了物业承接验收时的文件资料移交。

  事实上物业涉及的文件资料大体包括物业的权属文件和技术资料。前者是反映物业上的法律权利义务关系的资料,而后者则是关于物业建设的相关技术文件。这两类资料都是物业管理公司开展有效的物业服务所应拥有的,在办理物业承接验收的时候都需要进行移交。

  权属文件就是记载物业产权及其他法律权利义务关系的文件。物业不仅表现为建筑物和设施设备,而且体现在物业上附着的各种权益关系。权属文件承接验收的目的就是明晰这些权利义务关系,尤其是明晰物业产权关系及附着其上的其他权利义务关系。

  物业承接验收时需要接受的权属文件包括:(1)涉及物业财产权权利义务关系的法律文书,这主要是各类物业财产权性质的法律文件,例如《国有土地使用权证》、《房屋产权证》、《房屋他项权证》,《房屋租赁合同》、《房地产抵押合同》等;(2)用以说明物业自身状况的政府文件、证书和其他文件。如说明物业开发历史背景的有关资料,如拆迁安置资料等。又如物业建设过程中证明物业建设本身合法性的各种政府审批文件,如《预售许可证》等。再比如反映物业质量的有关文件和证书,如《竣工验收合格证》等;(3)物业上发生的其他法律关系的文件资料。例如开发商与施工单位签订的明确建筑工程保修范围、保修期限和保修责任的保修书;再如设备设施、主要部件供应商签订的维修保修合同,如《电梯保修合同》、《卫星前端接收系统保修合同》等。

  权属文件承接验收主要是明确物业本身的财产法律关系,保证物业权属文件的合法有效。这些资料是解决日后可能出现的一些纠纷的主要依据。物业管理企业在承接验收过程中应该认真对照查验各类文件的真实与合法性。

  技术资料记载物业建设过程中发生的工程项目及其技术信息。这些资料有助于清楚地从技术层面了解物业的现状。接收这些技术资料能够帮助有关工程维护维修和进行相关服务,为物业管理的顺利开展创造必要的条件。条例的规定就主要侧重于技术资料的移交。条例要求建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

  (1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (4)物业管理所必需的其他资料

  除了上述资料,物业承接验收时需要接受的技术资料一般还有:主体结构工程勘察、设计、施工资料以及配套设备设施及主要部件技术资料,包括反映各类设备设施和主要部件的型号、主要参数和技术指标的说明书、使用手册等。这些资料是整个物业管理中工程维护维修的主要技术依据。

  技术文件承接验收时应当注意对关键技术内容的把握,如设计图纸的变更记录、隐蔽工程的竣工图纸、设备安装维护合同的技术定义条款等。注意整套技术文件的相互印证与衔接。

  鉴于这些资料对于物业服务的重要性,同时物业管理企业也只是受托保管这些资料,因此物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  建设单位配置物业管理用房的义务

  第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

  【释义】 本条规定了建设单位配置物业管理用房的义务。

  物业管理用房是专门供物业管理企业进行物业管理活动使用的建筑。物业管理用房是否应当预先配备由于缺乏权威性的规定而往往莫衷一是。条例此次明确了建设单位负有配置物业管理用房的义务。物业管理用房是物业管理企业实施物业管理的必要物质条件。物业区域内已建成的项目中如果缺乏物业管理用房,将来物业管理企业就不得不另行建设。让物业管理企业再行建设用房,不仅程序繁杂,需要有关部门的审批,需要业主的同意,而且由于物业的建设是按照规划与设计进行的,事后建设很可能会破坏原先规划与设计。因此最为妥当的办法,就是要求建设企业在物业建设中考虑物业管理的需要,配备必要的物业管理用房。

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《物业管理条例释义》全文(三)