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《物业管理条例释义》全文(一)

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行业新闻
发布时间:
2014/01/01 00:00
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制定物业管理条例的目的

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

  【释义】 本条规定了制定物业管理条例的目的。

  随着物业管理在我国的迅速发展,物业管理企业不断涌现,物业管理中的问题也层出不穷。长期以来,我国没有一部完整的、系统的物业管理法律规范,使得物业管理工作缺乏依据,业主的合法权益得不到有效保护,极大地阻碍了物业管理的进一步发展。因此,《物业管理条例》(以下简称条例)的出台就具有极为重要的意义。

  根据该条例的规定,制定该条例的目的主要有以下两个方面:

  (一)规范物业管理活动。

  物业管理属于国家产业结构分类中的第三产业,是房地产业的分支行业。物业管理企业在全国范围内的产生和发展,必然导致物业管理行业的出现,早在1993年成立的“深圳市物业管理协会”就反映了这一趋向。到1999年底,物业管理行业已初具规模,就业人数与日俱增,整体素质相对提高。根据房地产消费环节的长期性和我国城市化发展,可以预见物业管理行业完全可能发展成为房地产业中的最大的分支行业。

  物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节,直接关系到业主和使用人的切身利益。如果没有良好的物业管理,开发商建造的房屋品质再好也可能出现销售问题,业主买的崭新的房屋不久就可能会破旧不堪,人们的生活和工作环境也会日趋恶化。因此,物业管理的有无和好坏,是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的大问题。

  目前,尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规,如广东、上海、北京等地都发布了省(市)物业管理条例或办法,但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据,众多物业管理公司的管理行为千差万别,楼宇买卖纠纷中,因“物业管理”引发的案件日渐上升。这就必须制定统一的法律、法规,明确物业管理公司的权利和义务,规范其管理行为,使其置于政府有关部门和业主的监督之下。

  物业管理法规一方面明确要求房地产开发商在项目立项时就应全盘考虑以后的物业管理问题,并在规划设计中认真听取物业管理公司或物业管理咨询服务单位的意见,预先完善物业的配套设施和预留物业管理所需用房,赋予物业管理公司在开发的房地产竣工时参与验收权,从而保障物业管理良性运行的必要前提条件;另一方面,明确房地产开发商、物业管理公司、业主和物业使用人三方面在物业管理方面的各自地位、权利、义务和责任关系,鼓励竞争择聘物业管理企业,规范物业管理行为,推行前期物业管理服务协议、物业管理服务委托合同、业主公约及其他种类物业管理规约的示范文本,加强归口主要管理部门的行政指导和监督,从而保证物业管理效果符合法规、合同、规约的要求,最终产生增强人们放心购房、宽心用房、欢迎物业管理解除后顾之忧的信念等有利于货币化分房政策实施、闲置房销售、物业管理普遍化的社会效应,促进住宅与房地产业持续健康地发展,维护房地产市场及其第三级消费环节市场——物业管理市场秩序的正常稳定。

  (二)明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。

  物业所有权人、使用权人、物业管理企业的合法权益得到依法保障,有利于社会主义民主进一步发展,有利于人民的法制观念和法律意识水平的提高,有利于城市投资环境和人民生活环境的显著改善。物业管理法规依据民法基本原则,平等地保护物业管理活动当事人各方的合法权益,同时贯彻财产所有者主权原则,法定和保障业主团体和物业使用权人对物业管理的民主权利,促进了社会主义民主在社会管理、经济管理事务中的发展,也增强了人民特别是城市居民依法办事、信守合同的法律观念。物业管理的开展,有利于物业的保值和增值,使住宅区和厂商办公区的环境以及城市形象都获得很大改观,进而吸引更多的外来投资,发展城市经济和社会生产力。

  物业管理的基本内涵

  第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  【释义】 本条规定了物业管理的基本内涵。

  物业管理,通常是指物业管理企业受业主的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理,是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理,是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准,这种高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业,属于第三产业。实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增值,并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。

  关于物业管理的基本内涵可从以下几个方面作出分析:

  (一)物业管理关系的主体:业主和物业管理企业。

  业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体。业主是指物业的所有权人。

  物业管理的经营人主要是企业。物业管理企业是指依法成立,接受委托从事物业管理活动的企业。物业管理企业的设立,既要符合法律规定的有关企业设立的一般标准,又要满足针对物业管理的所设定的特殊条件。物业管理企业的主要职能是遵照国家有关政策法规,运用现代管理科学和先进维修养护技术管理物业,妥善处理业主投诉,有效地维护业主合法权益,为业主和使用人创造一个优美的居住和工作环境。

  (二)物业管理关系产生的依据:物业服务合同。

  物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理企业之间签订的委托物业管理企业对物业进行综合管理的法律文件。物业服务合同由业主委员会代表全体业主起草并与物业管理企业共同签署,所以该文件的制定要尽量完善、全面,充分表达全体业主的要求。物业服务合同主要包括以下几个方面的内容:(1)确定所管理的物业,阐明管理物业座落何处,产权归谁所有。(2)委托管理决议及管理企业,阐明业主委员会经过讨论研究,最后做出决议。(3)委托管理工作范围。如保安、绿化、卫生、清洁、维修保养、财务管理、管理费及维修基金的安排使用,有关健身、娱乐及商业设施等。(4)业主委员会和物业管理企业的联合会议制度,由物业企业定期向业主委员会报告并讨论重大管理事项。(5)报告制度。业主委员会要求物业管理企业定期报告工作,定期公布账目,接受全体业主监督。其他如保密条款、违约责任、续约条件与方法、争议的解决等等。

  (三)物业管理的基本内容。

  物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一是常规性的公共服务,主要有以下几项:(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;(2)房屋设备、设施的管理;(3)环境卫生的管理;(4)绿化管理;(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作; (6)车辆道路管理;(7)公众代办性质的服务。二是针对性的专项服务:(1)日常生活类;(2)商业服务类;(3)文化、教育、卫生、体育类;(4)金融服务类;(5)经纪代理中介服务;(6)社会福利类。三是委托性的特约服务。物业管理企业在实施物业管理时,第一大类是最基本的工作,是必须做好的。同时,根据自身的能力和业主的要求,确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作,并不断拓展其广度和深度。

  物业管理企业的方式——市场竞争机制

  第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

  【释义】 本条规定了国家提倡的选择物业管理企业的方式,即市场竞争机制。

  物业管理是市场经济的产物,而市场经济的主要特征就是通过公开、公平、公正的竞争,达到买卖双方等价交换的目的。因此,竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在。然而,纵观我国目前的物业管理,在许多地方尚未形成完善的市场机制,物业管理公司对物业管理经营权的获得并没有通过市场竞争而轻易获取,普遍存在着谁开发谁管理的状况。从El前的物业管理实践来看,能够提供物业管理服务的企业的组建形式大致有以下几种:一是由房地产开发企业派生出来的子公司,占现有这类公司的大多数;二是由房地产管理部门所属的房管所(站)转变而来;三是大中型企业单位组建的;四是社会上自发成立的;五是由街道办事处组建的。这些企业或附属政府管理部门,或附属开发商,大都带有一定的垄断性。这不仅使其管理难以达到专业化、社会化、规范化的要求,如果长期下去,还会因行业本身缺乏活力而衰竭不振,因此,打破这种由主管部门或开发单位指定“终身制”物业管理者的模式,是物业管理市场发展到一定阶段的必然产物。

  物业管理呼唤竞争,这里的竞争主要是指物业管理市场上的竞争。在物业管理市场上,众多的物业管理公司都希望能够被聘用。正是由于这种竞争的存在,业主可以较为自由地对物业管理公司进行选择,它可以聘用,也可以不聘用某一物业管理公司。对于已经受聘的物业管理公司来说,竞争也同样存在。聘用和改聘对物业管理公司的激励约束作用是通过其声誉发生的。一般而言,业主在决定是否聘用某家物业管理公司时,主要就是考察它过去的业绩,即其声誉。因此,竞争的压力越大,物业管理公司对其声誉也就越重视,从而,聘用和改聘作为激励其约束手段的作用就越大。当然,物业管理公司对声誉的重视,还取决于另一个因素,即声誉的“质量”,或者说,声誉所反映的实际情况的准确程度。在经济信息流通率越高的地方,声誉与现实情况就越接近,从而声誉也就越受重视。正是因为市场竞争机制对于解决代理关系下形成的动力问题和短期行为问题是一种行之有效的手段,所以,物业管理的市场化对物业管理的健康发展有着非常重要的意义。这就是物业管理市场化的真正动因所在。

  在上述五种物业管理服务的供给主体中,只有第四种比较接近于现实的市场主体。也就是说,它基本上是一种企业化、社会化的物业管理机构。其余四种,基本上没有向社会化转变,绝大部分的管理服务是为自己提供的,组建目的并不是为了通过提供管理服务来获取盈利。此外,由于管理服务的提供基本上是内向型的,因此这也就不可能采取企业化的经营方式,有些物业管理机构甚至是在各方面准备不足的情况下,仓促上阵,难免“穿新鞋、走老路”。从物业管理的发展历程考察,物业管理逐步走向市场化、专业化、规范化是其必然的发展趋势,那种隶属于开发商或由房管所派生出来的物业管理企业会因先天下不足而愈来愈不适应社会的发展和业主的需要,因此,提高物业管理水平,培育和建立物业管理的有形市场,从而使物业管理形成良好的市场竞争,走市场化的道路,还亟待培育市场竞争主体。(1)促使物业管理企业能够正视竞争,通过招标一投标方式,接受业主委员会的聘请。双方在完全平等的原则下,通过双向选择签订合同,明确各自的权利义务。(2)确立价格机制的权威,规范物业管理行为。价格是市场的灵魂,没有权威的价格机制,就不可能有公正竞争行为,也就不可能有规范的管理行为。当然,确立价格机制的权威,并不是要政府部门去制定一个强制执行的价格水平,而是指由市场定价。政府主管部门只需根据市场定价的原则进行监督和指导。

  国家鼓励物业管理依靠科技进步提高管理和服务水平

  第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

  【释义】 本条是关于国家鼓励物业管理依靠科技进步提高管理和服务水平的规定。

  物业管理作为我国新兴的转型性行业,正在迅速发展与崛起,它是改革、开放以及建立社会主义市场经济的客观需要,是我国城乡住宅房屋管理体制由粗放型管理向集约型与现代化管理转换的客观需要。因而,其管理与服务职能的发挥,必须最大限度地使用现代化手段,如科技创新手段、计算机管理手段等,去实施硬件(如房屋、设备与设施等)和软件(如产权、产籍、组织制度、管理方法等)的科学管理,通过内部不同层次的管理活动,进而达到科学化、制度化与规范化管理以及管理层与作业层人员素质不断提高的目的,即实现管理现代化,从而不断提高物业服务水平。物业管理现代化,是指在物业及其物业管理中,以现代技术创新和科学管理为宗旨,运用现代化管理手段,使物业的硬件与软件管理,走向科学化、制度化与规范化管理的活动过程。物业管理现代化的实际意义就在于:

  首先,它要求管理思想更新。即要确立现代企业管理意识,包括经营战略、市场观念、资金运用、服务质量、时间、效益等观念更新。也就是说要打破传统的行政福利性的房产管理理念,树立起社会化、专业化、企业化、经营型的现代化小区物业管理新思想、新观念。

  其次,它是实现组织管理现代化的需要。就是根据现代企业组织原则,建立和完善企业管理体制,设置和选择管理组织机构,目的是提高工作效率,适应房地产物业管理需要。

  第三,它是管理方法实现现代化的重要标志。就是要根据企业自身的技术水平,选用一系列与其相应的现代管理方法,如现代经营决策方法、计划管理方法、经济数学方法等等。

  第四,它是管理手段实现现代化管理的反映。就是要运用一系列企业现代管理必须的管理工具,如先进的监控手段、电子计算机、管理信息系统等等。

  第五,它是实现管理人才现代化需要。人才现代化是小区物业管理现代化实现的根本。一切先进的管理方法、手段都要在人的使用下才能发挥作用。管理人才现代化就是要培训和造就一大批掌握现代管理艺术,具有指挥才能、参谋才能、监督、执行才能和各种专业知识的现代管理人才。

  为实现小区物业及其物业管理的现代化管理内容,其途径是多方面的,一般说,应从以下几个方面人手:

  1.树立全新的管理思想,是实现管理现代化的基础。

  要实现物业管理现代化,首先要转变思想观念,即从传统的行政性福利性的房管模式向社会化、专业化、企业化的经营型现代化管理模式转变。这种思想观念的转变是市场经济的发展要求的。物业管理现代化不能受传统观念的束缚,树立全新的管理思想是实现物业管理现代化的根本途径。

  2.组建全新的物业管理组织机构,是实现物业管理现代化的保证。

  物业管理机构现代化,就是按照现代小区物业管理的发展要求,不断地调整、完善企业化管理组织,使其达到管理与服务的同步发展。一般情况下,物业的组织机构是否保证了管理现代化的实施,其衡量标准主要包括三个方面:

  第一,小区物业管理组织机构的建立,应符合管理工作的一般规律,即是否符合规范化管理的要求;是否能满足管理职能间的内在联系;是否能满足小区物业管理与服务的特殊要求。最终能促进物业的管理与发展。

  第二,小区物业管理组织的现代化程度,是否已达到管理组织原则要求的验收标准,是否具备同行业领先水平。

  第三,衡量小区物业管理组织机构是否现代化的重要标准,就是看物业管理与服务,是否达到质量优,维修工期短,维修成本低,用户是否满意;企业化管理与服务的整体效益(即社会效益和企业效益)是高还是低,以经济效益的高低可以反映出管理组织是否适应管理的要求,也体现着管理组织机构发挥职能作用的程度。

  以上三个标准主要是从质的规定性上来衡量物业管理组织机构的现代化程度,其中,第三条效益标准可以用一系列指标来反映企业的经济效益,即从量的方面来衡量,反映管理组织现代化的实现程度。在实际工作中,也可以从纵向与横向两个方面进行衡量,纵向衡量就是把企业管理组织的过去与现在进行比较,反映企业管理组织的发展阶段与程度;横向衡量就是把我国小区物业管理组织机构的现代化程度与同期的行业内、行业外的先进企业管理现代化相比较,反映两者之间的差距,通过对上述三个方面的纵向与横向的衡量,也能够从不同侧面看出小区物业管理组织现代化的程度。

  3.运用现代化管理方法,是物业管理现代化的重要途径。

  现代管理方法的种类很多,对于小区物业管理来说,现代管理方法在各业务职能管理领域的应用是比较重要的,因为它有助于各专业人员根据实际工作需要,有重点地学习和掌握与本职能管理有关的现代管理方法,便于有关部门组织现代管理方法的培训,还有利于现代管理方法按职能配套应用,以便更好地发挥职能作用。在各业务职能管理领域中,可以采用如下现代化管理方法:(1)管理决策方法,包括:市场调查法、预测法、决策法、维修评估法和信息分析法等。(2)计划管理法,包括:全面计划管理、网络计划技术、维修投入产出等方法。(3)物资管理法,包括:全面房屋与设备维修管理、物资的保管、物资质量标准等方法。(4)理财方法,包括:全面经济核算、目标成本、价值工程等方法。

  采取多种途径,推行现代化管理方法在小区物业管理中的应用,将有助于提高物业的管理水平,有益于物业管理现代化的实现。

  4.提高小区物业管理人员的综合水平,是实现物业管理现代化的关键。

  物业管理人才的现代化,是实现物业管理现代化的根本所在。管理人才的现代化,从管理者个体来说,主要包括:管理人员的素质、能力、知识结构等方面的优化,以适应企业管理现代化的要求。

  目前,小区物业管理人员在综合管理水平上参差不齐,究其原因主要是由于物业管理的广泛性和复杂性对物业管理人员的综合能力提出的较高的要求所致。而我国小区物业管理起步较晚。对管理人员综合能力的培训虽已全面启动,但大面积的开展持证上岗培训的力度不足。只有全面提高管理人员的综合水平的培训,才有益于小区物业全员素质的提高,才能保证小区物业管理现代化的实现。

  物业管理活动的监督管理机关

  第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  【释义】 本条规定了物业管理活动的监督管理机关。

  (一)全国物业管理活动的监督管理工作由国务院建设行政主管部门负责。

  根据国务院批准的有关建设部职能的文件的规定,建设部是国务院综合管理全国建设事业,具体包括工程建设、城市建设。村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业的职能部门,因此从全国范围来讲,建设部是物业管理的行政管理部门。

  (二)县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门主要包括省、市、县等房地产行政主管部门。根据实践中的情况,各省、市、县对物业管理实行政府管理的具体的行政管理部门应指房管局。

  政府的管理面临一个角色转换的问题,即不再是过去那种行政性、福利性的管理,政府对物业管理市场的管理应该主要立足于宏观管理,通过法规来实现管理目标,其基本职能和作用是把物业管理市场置于法规监督之下,本着疏导的原则为物业管理市场充分发挥功能创造有法可依、有纪可守、有章可循的良好的外部环境,使物业管理法制化、规范化。政府对物业管理市场的管理,主要体现在四个方面:(1)制定物业管理的政策法规;(2)对物业管理经营企业进行管理,包括领导和进行物业管理质量评优工作,制订物业管理的管理标准,对物业管理公司进行资质管理。指导、帮助和监督物业管理公司的工作;(3)指导和帮助业主委员会工作;(4)协调、解决物业管理市场运作中出现的情况和问题。

  政府管理的具体职能,也可以分为:前期物业管理的政府管理(主要着眼点是对房地产开发公司的监督和帮助以及对业主利益的维护),对物业管理公司的管理,在物业管理过程中的管理。详述如下:

  1.前期物业管理中的政府管理。

  前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。《城市新建住宅小区管理办法》明文规定:“住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理。”从这点看来,前期物业管理的责任人是物业的开发商,然而,前期物业管理中的某些必备工作却必须在政府有关部门指导下进行,如:(1)竣工验收。(2)根据法律、法规的规定,组织或监督第一次业主大会的召开,对选举产生的业主委员会登记,对其工作依法进行监督。(3)向业主委员会提供委托管理合同范本。

  2.房地产行政主管部门对物业管理公司的管理。

  物业管理公司由房地产行政主管部门归口管理。物业管理工作应在房地产行政主管部门的监督指导下进行。房地产行政主管物业管理的政府管理部门对物业管理公司进行行政管理的主要工作有:(1)组织物业管理公司参加评比;(2)负责物业管理公司经营资质审批;(3)对物业管理人员进行岗位资格培训。

  3.物业管理具体工作中的政府管理。

  物业管理中的政府管理不仅体现在上述两个方面,在物业管理的具体工作中,政府管理仍占重要的地位。物业管理包括基本业务、专项业务、特色业务和经营业务,具体包括房屋建筑的维护、修缮与改造,物业附属设备、设施的维护、保养与更新,相关场地的维护与管理,消防设备的维护、保养与更新,治安保卫,通过值班、看守、巡逻所进行的防火、防盗、防水以及突发事件的处理,清扫保洁,庭院绿化,车辆管理等。这些具体的物业管理活动中,政府依法进行的管理都是不可或缺的。

  业主的权利

  第二章 业主及业主大会

  第六条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  【释义】 本条主要规定了业主的权利。

  本条可分为两个层次进行分析:

  (一)房屋的所有权人为业主。

  业主,从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体。

  关于业主的分类如下:

  1.按业主是自然人还是法人,可以分为自然人业主和非自然人业主。

  所谓自然人业主,就是指拥有物业的所有权的是自然人。如果买房人支付房款并未登记,不能称为房屋的业主。只有登记过户之后,才能成为房屋的业主。

  所谓非自然人业主,就是指拥有对物业的所有权的是自然人以外的主体,包括法人和非法人组织。如某公司支付房款并到房产部门登记后,就成为房产部门所登记的房屋的业主。

  2.按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业,可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。

  这类区分根据不同的标准有不同的分法。第一,可以从形式上进行区分,也就是从房屋的产权证上进行区分。凡是房屋产权证上只写明一个所有人享有房屋产权的,这个所有人就是独立产权的业主。凡是房屋产权证书上写明房屋产权是共有的,那么房屋产权证标明的这些个所有人就是共有产权的业主。第二,可以从实质上进行区分,也就是房屋产权从实质上是属于一个业主还是属于几个主体共有。现实上生活中绝大部分住宅都有是由家庭拥有,而房屋产权证上常常只有一个自然人作为所有权人,从形式上来说,这项物业的业主是独立产权的业主,但实质上这项物业的业主是共有产权的业主。

  关于业主的分类还有以下几种:按物业的所有权主体性质不同,可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。公房业主按中国法律是指国家和集体,但公房业主狭义仅指国家及其授权经营管理公房的部门或单位;私房业主按国务院《城市私有房屋管理条例》第2条第2款规定,仅指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之业主。但私房业主广义是指享有物业所有权的“私人”,包括自然人、非国家机关性质的法人和其他组织。以物业基本用途不同,可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。以享有物业所有权份额多少不同,可把业主分为大业主和小业主。以业主资格取得先后次序和依据不同,可以把业主分成原始业主(主要指新建物业的业主)、继受业主(主要指购买物业人)和准业主(主要指依法视为业主的业委会和物业使用权合法持有人)三类。

  物业使用人是与业主相关的一个概念。一般而言,物业管理只涉及到业主与物业公司之间的权利义务,而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住,而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租他人使用。这样,物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业公司,还涉及到承租人。除此之外,物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念,明确物业的使用权人不是业主。物业的使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人,对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利;而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权,没有处分的权利。由于我国过去在物业管理方面的立法不够完善,并未明确地区分物业所有权人与使用权人对物业所享有的不同权利和承担的不同义务,有的规范性文件中还笼统地仅使用了“物业的权利人”这样的称谓,使得业主和物业的使用人在概念上有些界限不清,二者的权利义务也未能很好地分清。

  (二)业主的权利。

  物业管理是为了全体业主的利益而产生的。根据条例的规定,业主在物业管理中享有的权利主要包括:

  1.按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务。

  物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业之间签订的委托物业管理企业对物业进行综合管理的法律文件。物业服务合同是确定业主和物业管理企业之间权利义务的基本法律依据。而业主之所以要与物业管理企业签订合同,最主要的目的是接受物业管理企业提供的服务。因此,按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务的权利,就是业主享有的最为基本的权利。

  2.提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议。

  业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的,维护物业区域内全体业主的公共利益,行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。提议召开业主大会会议的权利应当由业主享有,以便能够及时解决有关业主公共利益的问题。同时,业主都是物业管理的享用者,物业管理的好坏与否直接决定了业主的利益能否得到充分的保护,因此,业主有权就物业管理的事项提出建议。

  3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

  业主公约,指业主共同订立或者承诺的,对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。而业主大会议事规则是有关业主大会召开时应当遵循的会议程序、决议通过的要求等有关规则。这些规约直接决定和影响业主的自治权能否得到充分有效的保护。所以,应当赋予业主享有制定和修改业主公约、业主大会议事规则建议权。

  4.参加业主大会会议,行使投票权。

  参加会议权包括获得会议通知权,这就要求会议通知必须充分、明确、按时。参加业主大会,是保证业主民主表决权的前提。而投票权则是业主民主权利的实现。

  5.选举业主委员会委员,并享有被选举权。

  业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构。业主能够享有选举业主委员会委员的权利,也决定着业主自己的意志能否在业主委员会的工作中得以传达,从而决定业主的利益能否充分保护。同时,业主享有成为业主委员会的被选举权。被选举权是指业主作为物业自治管理组织的成员,有被选举为业主委员会委员的权利。

  6.监督权。

  监督权的内容主要包括:监督业主委员会的工作;监督物业管理企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

  (1)每一个业主都有权监督业主委员会的工作。业主委员会是业主的自治机构,代表的应该是业主的共同利益,其决议和行事都应贯彻这一宗旨。但是,业主委员会的委员也具有个人利益,在监督不力的情况下有可能会怠于行使业主们委托的各项职责。而且,个别委员还可能出于个人利益的考虑,或者是受到了物业管理公司一方的贿赂而做出损害业主公共利益的行为。同时,业主委员会也可能需要管理一些业主交纳的经费,涉及一些公共财物问题。对此,业主们都应享有一定的监督权,保护自身的合法权益。

  (2)业主对物业管理企业履行物业服务合同享有监督的权利。物业管理企业是受业主的集体委托对业主所有的物业进行管理的法律主体,其与业主处于合约中相对立的另一方,对于物业管理企业的各种管理行为,业主有监督的权利。但应该注意的是,业主只是有权监督物业管理企业和管理人员的工作,不得直接惩戒物业管理企业属下的职员。业主如对某职员的工作不满,应向物业管理企业提出,由管理企业采取适当的处理措施。同时,业主虽然有权监督物业管理企业的收费情况,但没有检查物业管理公司财务的权利。业主作为费用的支付人,有财产监督的权利,但行这些权利的方式并不是通过业主私人检查管理企业的账目。检查公司账目的目的是为了监督物业管理企业财务支出的公开性与透明度,检查其是否符合预算项目,有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。但是,物业管理企业的财务账目除了应该对业主负责外,仍有自己各种经济上的合法运作。根据我国会计制度的规定,任何人都不能以个人的身份检查企业账目并作出有法律效力的审计证明。所以,业主并没有权利直接检查物业管理企业的财务账目。而且,如果每个业主都根据自己的意愿随意要求检查企业账目,也会影响物业管理企业日常的正常运作。业主要行使此项监督权,检查物业管理企业的财务支出情况,应该向业主委员会提出请求,由业主委员会委托专业事务所来检查。只有国家法律认同的会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账的目的,维护双方的合法权益,同时也真正地帮助业主行使自己合法的监督权。

  (3)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。物业共用部位、共用设施设备和相关场地因为并非业主所独有,关于其使用情况对于业主来说不如自己的物业清楚,所以业主享有关于其使用情况的知情权并对该物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用进行监督。

  (4)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。专项维修资金如果不有效的加以监督,可能导致滥用。所以,业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的监督权。

  7.法律、法规规定的其他权利。

  业主的权利可能还会在其他法律、法规中作出规定,对于这些权利业主也当然享有。例如,业主对已经得到履行的房屋买卖合同和房屋产权证所确定面积享有所有权。除此之外,业主对走道、门厅等共有部分及根据同一系列合同出售的小区内的草坪、道路等根据建筑物区分所有权理论和法律规定与其他业主共同享有所有权和使用权。业主有权对享有所有权的房屋依法出售、赠与、出租、出借、抵押等处分,不受其他业主、业主自治机构和物业管理企业的非法干涉。

  业主的义务

  第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  【释义】 本条主要规定了业主的义务。

  根据条例的规定业主应当承担的义务主要有:

  1.遵守规约、执行决定的义务,主要包括:遵守业主公约、业主大会议事规则;遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

  业主是作为物业区域内成员的一名共同缔结或签署了业主公约、业主大会议事规则、物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。物业管理的各项规约中,采取的是多数通过原则,即只要集体中多数成员达成了一致意见,规约就合法生效了,并且对于所有的成员都产生一致的约束力,少数表示反对的成员也必须放弃自己的异议,共同遵守这一协议。因此,在物业管理规约中,其对所有的业主都有相同的约束力,即使是当初表示了反对的业主,只要规约是合法的,就有遵守的义务。如果业主违反业主公约等自治性规范,则应按照自治性规范中的条款承担责任;造成其他业主损失的,应承担民事赔偿责任。

  2.交纳资金费用的义务,主要包括:按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用。

  业主交纳物业管理服务费用和维修资金是保证物业区域获得正常的管理和维护的条件,各业主都负有此项义务。基于公共利益,业主享有共益权利,也应承担相应义务,对于经业主大会或业主委员会作出决议的物业管理费、维修资金等各项合理费用,各业主即使有异议,也有交纳的义务。基于此项义务,各业主应负责其名下应分担的管理费及维修、保险等款项,并应准时交付。如因迟交或欠交而引起其他业主损失的,要负赔偿责任。

  3.法律、法规规定的其他义务。

  法律、法规规定的其他义务的种类很多。例如,不得侵害其他业主的权利。业主公约和物业管理公司制定的物业管理规章中,有大量的不得侵犯其他业主权利的规定,但是,这些规定当然还有未能详尽之处,对于它们未明确规定的,但是可能侵犯业主权利的行为,业主亦不得为之。又例如维护公共利益的义务。对于物业管理区域这一集体而言,必然存在着公共的利益,每一位业主对此公共利益都有加以维护,不得侵害的义务。各业主处置其所有的单元时,应在规定的时间内将处置的有关情况书面告知业主委员会和物业管理公司,并促使有关承受人签署公约附件的承诺书,以确保承受人遵守管理公约的一切条款,受管理公约约束。各业主不得随意改变物业的使用性质,在装修时不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌,并应事先取得物业管理公司和有关部门的同意。各业主在使用共用地方及设施时,不得损害、阻塞或堵塞公用地方及设施,不得在共同地方及设施之内做出任何对其他业主及楼宇使用都构成滋扰、不方便或者损害的行为。

  业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责

  第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  【释义】 本条规定了业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责。

  (一)业主大会的组成成员为物业管理区域内全体业主。

  业主,从一般意义上是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体,即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成成员。这里需要注意的是,该条例只规定了全体业主组成业主大会,并没有对业主代表大会作出规定,这是不同于该条例颁布前部分省市的规定。部分省市除了规定全体业主大会之外,还对业主成员过多的物业管理区域内,可以成立业主代表大会。例如:《珠海市住宅小区物业管理条例》第13条规定:“业主以住宅小区为单位,成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成,业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。”

  (二)业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区(亦即特定物业管理区域)内全体业主组成,以会议制形式,依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构,又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权,决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。因此,业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。

  业主大会是由业主自行组成的维护物业整体利益的组织,其应具有民主性、自治性、代表性的特征。首先,业主大会是民主性的组织。其成员在机构中的地位是平等的,能够根据自己的意愿发表建议,提出看法、意见等。其次,业主大会是自治性的组织。其成员是对物业享有所有权的人,进行的是自我服务、自我管理、自我协商、自我约束。业主大会的成员是作为物业管理区域内的一分子,基于维护物业整体利益的需要而进行的管理,不受外部人员的非法干预。最后,业主大会具有代表性的特征,业主大会代表了全体业主在物业管理中的合法权益。业主大会作出的决议应当是全体业主利益的反映,而不仅仅是个别业主利益的反映,即使业主大会作出的决议并没有经过全体一致的同意,甚至有时还会受到个别业主的反对,但只要符合业主大会决议的议事规则,那么这种决议就代表了全体业主的利益。

  业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为,其机构的构成成员本身是业主,即物业的所有权人。所以,它不同于物业管理公司,后者是物业管理服务的专营性质的公司,以管理、经营一定区域的物业为其经营目的。业主大会也不同于地方政府所设立的专门负责辖区内物业管理工作的行政部门,后者是行政性的管理,起指导作用,不同于业主大会的自我管理、平等协商性质。因此,业主大会基于其性质、宗旨、组成人员、运作机制的不同而区别于其他对物业进行管理、指导、监督的组织,具有独立性和不可替代性。

  物业管理区域的划分

  第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  【释义】 本条规定了物业管理区域的划分。

  一个物业管理区域成立一个业主大会,因此应该明确物业管理区域的概念及其划分情况。物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围,一般而言,它应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来,房地产开发中形成的居住小区,一般由4-5个住宅群组成,用地一般为15—20公顷,建筑面积约为15—20万平方米。按照政府有关建设小区规划的规定,小区应配置居委会、学校、幼儿园、托儿所、文化活动中心、综合服务商店、自行车棚等公共设施项目。小区的水、电、气等公共设施在开发时一起建成,一起交付,再让居民入住。这种小区大都实行封闭式管理,被称为封闭小区。将一个封闭小区划分为一个物业管理区域,有利于对房屋及相关设施的管理。

  根据条例的规定,物业管理区域的划定办法由省、自治区、直辖市制定。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。条例并没有统一规定物业管理区域划分的标准,而是交由省、自治区、直辖市制定。之所以这样规定,是因为各地情况有很大不同。对于物业管理区域的范围,可以是一栋或几栋大楼,也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。区域一经划定,如无特殊情况,不应做任意改动。这样,物业管理区域范围相对稳定,有利于业主自治机构和物业管理公司管理上的稳定性和延续性。例如,上海市房屋土地管理局印发《关于(上海市居住物业管理条例)有关条文的应用解释》通知第六条规定,“物业管理区域划定:本条所指的物业管理区域范围划分,原则上以自然街坊或一个封闭的小区予以确定。一个物业管理区域的房屋总建筑面积一般不超过10万平方米。各区、县房地产管理局(以下简称区、县房管局)可以根据上款规定,对物业管理区域范围进行调整。物业管理区域划定后,区、县房管局应在1:500地形国土予以注记。”

  业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据

  第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  【释义】 本条规定了有关业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据。

  (一)业主大会的设立。

  物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此,条例规定了同一个物业管理区域内的业主,应当成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久,房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域,所以,业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段,所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。

  根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式,即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关,行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会,作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。

  但是,条例也作出了例外规定,即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少,甚至只有一个业主,此时,如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题,这样即节约了时间和精力,也减少了不必要的开支。因此,条例规定只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定,体现了法律的灵活性。

  (二)首次业主大会上投票权确定的依据。

  在物业管理中,业主的投票权是业主根据拥有物业的所有权而取得参与管理物业、表达自己意愿的权利。它是物业所有权派生出来的一项权利,合理确定投票权的划分方法对业主公平行使投票权至关重要。

  综观各国及地区的法律规定,业主表决权大致有三种计算方式。

  (1)以业主所拥有的业权份额来计算,每份业权份额拥有一个表决权。关于业权份额的计算,我国香港地区的《建筑物管理条例》第39条规定业主的份数须照以下方式厘定:①照土地注册处注册的文书包括公契所规定的方式;②如无文书,或文书无此规定,则按照业主在建筑物所占的不可分割份数与建筑物分割成的总份数的比例。

  (2)不具体核算每个业主的表决权数量大小。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定,涉及区分所有权人投票表决时,规定须经出席会议业主一定比例以上人数及其出席会议业主的区分所有权一定比例以上通过。这种表决方式并不具体计算每个业主的表决权的数量,而是采用与会业主业权份额比例及其人数比例总体核算。这种规定仍然使以面积的大小来衡量表决权的大小。

  (3)每个业主享有相同的表决权。我国部分地区的地方性立法基本采用这种方式来计算业主的表决权。如《上海市居住物业管理条例》第8条、《浙江省住宅区物业管理办法》第7条之规定。我国目前各地地方法规规定的表决权计算方式主要为不分面积大小的“一权一票”。例如,2000年8月3日,上海市房屋土地资源管理局出台的《加强业主委员会管理若干规定》中关于业主的表决权采用的计算方法是:“居住房屋按套计算,每套一票;非居住物业按建筑面积计算,100平方米以上的每100平方米一票,100平方米以下的,每证一票。”《广东省物业管理条例》规定:“业主的投票权,住宅按每户计算表决权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。”广州市国土房管局对计算办法又做了更为详细的区分,即商业用房按面积计算,每100平方米为一票,百位数以下四舍五入,如果业主拥有商业面积总额不足100平方米的,按一票计算。广东省虽然规定的是住宅物业的投票权数以户来计算,但由于住宅物业其建筑规划比较统一,各业主拥有住宅物业的建筑面积也比较一致,所以,虽然是以户为计算单位,基本上与以建筑面积为计算单位差别不大。

  本条例放弃了不分面积大小的“一权一票”制的计算原则,而是根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。同时,各地方将以物业建筑面积计算投票权数这一标准细化、量化,有利于业主投票表决时的计票工作,使计票更为便捷。因此,条例规定业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。例如广西采取了以建筑面积计算的方式。《广西壮族自治区物业管理条例》第ll条“召开业主大会或者业主代表大会应当有过半数的业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定,应当有全部投票权数过半数票数同意才能通过。决定通过后应当予以公布。业主投票权数按照业主拥有的物业建筑面积计算,业主大会或者业主代表大会对业主投票权数可以约定附加条件。”

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《物业管理条例释义》全文(一)