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美国如何收物业费

分类:
行业新闻
发布时间:
2013/01/22 00:00
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 美国公寓的物业叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收费,或者是业主共享公寓小区部分的开支收费。不过和国内的制度相比较,美国公寓物业费的制度、收集与使用和国内有诸多不同。  

开发商制定标准

美国政府并不参与物业费的制度,政府关心的是国家的财政收入,因而只制定购买土地的税收标准,新盖的楼一般都有15-20年的减免税期。每一个造楼计划都必须得到政府的审核。开发商在消费者购楼时要附一本已得到政府批准的该公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓产品说明书,内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等等。OFFERING PLAN一经政府批准,开发商就不能改变其中的任何条例,如要改变,必须由律师书写更改报告(am endment),得到政府司法部门批准方可执行。  

对买房的消费者来说,OFFERING PLAN中的物业费是消费者购房的重要参数。因为买房的价格是一次性的,而物业费却是永久的。所以,为了吸引大家购房,开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。

一般来说,开发商会根据水煤电的费率、员工薪资福利、设备维护保养等预算,来制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少,然后再平均到每个单元每月要支付多少金额。我手上有不少纽约公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈顿425FIFTH AVE公寓,该公寓坐落在曼哈顿中城的第5大道上,共60余层175个单元,48个储藏室,42个酒库,每年的物业费预算是1769597美元,也就是近177万美元一年。

这些物业费中包括13项基本开支。  这13项开支的每一项都有几页纸的详细说明,例如员工薪水福利一项中列出,该公寓雇用一名需要免费配给一套入住单元的经理,他的周薪为961.54美元;一名维修工,周薪727.61美元;十二名警卫、清洁工,他们的周薪是660.63美元以及14名员工的伤残失业保险费28851美元;医疗培训、资金等费用117853美元,总共合计745031美元。该公寓的人工开支745031美元,占了一年物业费的42%,有些惊人!  众所周知,美国的人工费用是很贵的。但一般来说,美国大部分公寓的人工开支只是占总物业费的三分之一。如果公寓的人工开支超出物业费的33%,消费者会思考它的合理性了。  按照这些明细核算下来,该公寓874平方(相当于80平方米)的单元,每月的物业费就是732.10美元,而1588平方就是1443.69美元,这在纽约,也算得上是相当高的物业费。之所以以此为例,是因为此物业费的构成比例是有代表性的。  管理公司收费  物业费的收取是物业管理公司最重要的工作之一,而且这也是质量管理公司的星级标准。  通常在公寓的OFFERING PLAN中,已经把收物业费的方式、条例、法律责任都写得清清楚楚。纽约的公寓一开盘,就是说,从开发商卖出第一套单元开始,整个公寓的每个单元就必须支付物业费,没有售出的单元的物业费由开发商支付,一分钱也不能少。物业费一般都是按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。  在美国也有向业主收一年物业费的情况。有一位业主要回香港居住一年,她来问是否可交一年物业费,公司同意了,但要求她写12张支票(每月一张)放在管理公司,在每月初拿一张转存入公寓银行账户。为什么不把她的钱一次存入银行呢?第一,这样做不符合年终财会审计。第二,要付她银行利息,计算十分麻烦。月月收物业费,从财务与管理两个方面都符合业主利益。它是避免管理公司与业主之间法律纠纷的一项重要规则。  业主委员会的职责是省钱  在美国,开发商制定的物业费并不是固定不变的。公寓OFFERING PLAN从政府批准日开始,一般有效期为一年或两年,以后可以根据公寓实际的运行情况,由业主委员会来进行一些调整,业主委员会重要的任务是监督管理公司,帮助业主省钱理财。还拿曼哈顿425FIFTH AVE公寓作为例子吧,由开发商制定的物业费预算中,包括了一套提供给管理人居住的单元,这套单元一年要耗费众人的物业费128313美元。不过一年后,公寓业主委员会就有权取消管理人居住的单元,将这套单元出租,这样一来,不仅每年能省下128313美元,相反可以增加公共基金,为业主减轻负担。  出现新合同制定的变更的情况,预算中的第6条——合同服务与易耗品,就发挥作用了。合同服务是指开发商与其他公司签订的服务合同,例如电梯、中央冷暖等一些重大设备的维修保养,这些合同费不一定合理,业主委员会有权重新寻找多家专业公司,进行比价,签署新的合同。  我在纽约管理的一幢商业大楼,原签署的消防系统年保修费达12000美元,一年之后,与业主委员会一起寻找新的专业消防保养公司,年服务费只有8000美元,而且比上一家服务更好。这样我们当然重新做了选择。  在美国也有很多人怕买公寓,因为物业费年年涨,美国管理混乱的公寓也很多,《纽约时报》等地方报刊及华文报纸就经常刊登开发商、业主委员会与业主冲突的故事。比如2006年1月8日,纽约三大华文报纸刊登,中华大厦120名业主在大会上狂轰管理公司与业主委员会主席,要求业主委员会主席下台,理由是年终的财务报告的支出费用不清。

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